越南新的住宅房地产法允许符合条件的外国个人和实体购买并拥有所有住宅类别的房产，包括公寓以及带土地的物业如别墅和联排别墅，且均限于住宅地产开发项目内。

可售予非越南国籍人士的房地产类型包括：公寓或共管公寓、共管度假公寓、联排别墅和别墅。

所有获得入境许可的外国人（护照上的签证印章）均被允许购买和拥有某些类型的越南房地产：即国内住宅地产开发项目内的住宅物业（法律规定外交或领事豁免权的外国人除外）。

非本国公民不允许购买项目外的土地或带土地的房产（如独立住宅/别墅）。

外国个人或公司在单一批准住宅项目中所拥有的待售公寓总供应量不得超过30%。

对于有土地物业（独立住宅/别墅）的住宅项目，外国持有比例不得超过该项目别墅或独立住宅总量的10%。

外国持有的优势在于，当公寓楼售罄后，外国业主可以将房产出售给越南人和外国人，而越南人持有的单位通常不能出售给外国人，因此在某些情况下售价会更高。

允许外国个人购房的期限为自房产所有权证书发放之日起50年，期限届满可申请续期。

长期租赁期限通常为自项目许可之日起50年。

与越南公民结婚的外国个人享有房产的永久产权。

在越南购房时，开发商通过买卖协议（SPA）与买方签订具有法律约束力的合同。SPA是一份法律约束的合同，买卖双方均受其约束，以保证房屋或公寓被卖给买方。SPA亦作为房屋或公寓在正式获得所有权证书前的所有权证明。该协议由建设部提供。

业主享有以下合法权利：

• 保障其合法持有房屋的不可侵犯权。
• 用于居住及法律未禁止的其他用途。
• 依法获得房屋所有权证书。
• 可以出售、转让买卖合同、出租、以租代售、赠与、置换、资本出资、借贷或授权管理其房屋。

“房屋所有权证书”，即“土地使用权或房屋及附着资产所有权证书”，由国家机关颁发，确认个人或组织对其土地或房屋的所有权，通常称为“所有权证”或“粉色本”。外国人的所有权期限为自证书颁发之日起50年。

如果外国人与越南公民或海外越侨（俗称�越侨）结婚，其有资格长期稳定持有房产，享有与越南公民相同的业主权利。

外国人可以亲自或通过第三方（授权委托）在物业所在区的税务局申报和缴纳税款。

增值税（VAT） 所有本地和外国房地产销售均需缴纳10%的增值税。（注：部分行业临时调降至8%的优惠政策截止至2026年12月31日，房地产行业不在优惠范围内。）

行政手续费 根据现行规定，取得房屋所有权证书需缴纳少量行政手续费。

所有权登记税 按公寓价格征收0.5%的登记税（依据2025年7月1日起生效的第175/2025/ND-CP号法令，根据合同价与省定基准价较高者计算）。

交易手续费 出售公寓时需付2%的交易费。如果通过转让或转售公寓或房屋获得个人收入，需对成交价缴纳2%的个人所得税（PIT）。

*如果由100% 外资公司购房，卖方需缴纳20%的企业利润税，随后分红给股东，股东需缴纳5%的红利税。

管理费 “月度管理费”为住户为小区管理运营贡献的费用，涵盖电梯、发电机运行及安全、虫害防治、垃圾收集等服务。管理费按净销售面积（NSA）计算。

维修基金 俗称“沉降基金”，由开发商买家缴纳，用于共有区域维护保养、小型修缮和翻修，确保质量持续。目前维修基金为房屋/公寓价格的2%，不含增值税。

个人所得税（PIT） 如通过出租房屋/公寓获得收入，应缴纳5%增值税及5%个人所得税，按总收入计算（非利润）。年租金收入超过1亿越南盾（无月度起征点）时，适用分级营业执照税：

• 1亿至3亿越南盾：每年300,000越南盾
• 3亿至5亿越南盾：每年500,000越南盾
• 超过5亿越南盾：每年1,000,000越南盾（年收入低于1亿越南盾免征以上税收）

年度土地使用税 物业所有者（含外国人）需按土地评估价每年缴纳0.03%-0.15%不等的税率，具体依据土地位置及用途（例如住宅地为0.03%）。

*购房后务必保留所有发票，以便顺利办理资金汇回原籍国。

一般来说，外国个人在越南投资房地产时，融资选择较为有限。

部分国际银行可能接受以您所在国的物业作为抵押提供贷款，但流程复杂且耗时。

如果您与越南公民结婚，可获得更多来自本地或国际银行的贷款选择。

此外，持有越南至少3年有效临时居留证的外国人，可申请期限内偿还的贷款。

• 一般来说，在建项目的付款方案由开发商制定并与买家协商，但必须符合法律规定的限制以保护买家权益。
• 根据2023年房地产经营法（第23条）及2024年96号法令，最高定金限额为总价的5%（包含在首付款中）。首付款最多为合同价的30%（含定金）。后续付款根据施工进度进行，交房前累计收款限额为：本地越南开发商或免税外资企业70%，非免税外资开发商50%。
• 法律规定，领取粉色本时需支付5%。
• 常见付款时间表：签订合同前支付最多30%（含定金），签约至交房期间额外支付40%-65%（视开发商类型），交房时支付25%，取得粉色本时支付5%。

*购房前建议对开发商及其财务能力进行充分尽职调查。

建议外国投资者开设本地银行账户，将购房款转入开发商账户。代理机构通常会收取可退还的定金，直至开发商正式启动项目。

以下是部分在越南设有分支机构的国际银行：

– 渣打银行（Standard Chartered Bank）

– 汇丰银行（HSBC）

– 新韩银行（Shinhan Bank）

鉴于全球疫情及越南边境关闭，开发商为外国买家提供有效期至买家获得越南入境签证并正式签署SPA的临时合同。上述国际银行应可直接从您的本国开设越南离岸账户，用于处理支付。越南房地产因其有效应对疫情的国际认可，正日益受到全球关注。

可以，您可以通过最初购买越南房产时使用的个人银行账户汇出租金收入、销售获利及本金。建议保留所有发票、税务凭证、许可及法律文件，银行和税务机关将核实资金来源及已缴纳税费。

在越南购房后，楼盘竣工时开发商将向买方发送交付通知，告知交付日期及交付前需支付的尾款。买家据此支付欠款。

交付当天，买家检查房屋并签署交付记录，完成房屋接收。同时办理粉色本、水电和电话等合约。

开发商将再次测量房屋面积确认最终尺寸。如面积小于购房面积，开发商须支付差额；如大于购房面积，买方需支付差额。

*允许的面积误差范围由开发商设定。

• 在成立业主委员会之前，开发商将代表业主委员会聘请合格公司提供物业管理服务。

• 法律未强制开发商为住宅私有部分购买保险，建议业主依法购买房屋保险。
• 如需越南房地产投资咨询或出租管理服务，请随时联系我们。