ダナンで商業物件を借りる？注意すべき10のポイント

ダナンでのビジネスの開始や拡大は、とても魅力的な展望です。この街は活気に満ち成長しており、様々なチャンスに溢れています。理想的な ダナンの商業用不動産 を見つけることは、あなたの事業計画を現実のものにするための重要なステップです。適切な立地は成功を大きく左右しますが、不適切な立地は予期せぬ費用やトラブル、そして事業の失敗につながる可能性があります。

ダナンで商業用不動産を借りる際の重要ポイント

• ライセンス前のリース契約: 商業用不動産を借りるにはダナンで、ビジネスライセンスの確定前に署名および公証済みのリース契約が必要です。この重要な最初のステップを事業設立の計画に組み込みましょう。
• 所有権と建物構造の確認: 貸主の所有権（「ピンクブック」による）を確認し、その建物が土地の上の合法的な構造物であることを確認してください。単なる一時的な建造物ではないことが重要です。必ず物件の現地調査を行いましょう。
• 契約書はあなたを守る: 商業用リース契約は最も重要な保護手段です。明確で二言語対応のリース契約書を求め、特に保証金、修繕、契約解除に関する条項を注意深く確認してください。
• 商業専門のエージェントと連携: 住宅用のエージェントを商業取引に使用してはいけません。ダナンの専門のエージェントや不動産仲介業者は法律や市場を熟知しており、適切な物件探しから契約条件の交渉まで複雑なプロセスを円滑に進められます。

このガイドは、ダナン市場で6年以上にわたり外国起業家向けの商業用リース支援を経験してきたノウハウを基に、安心して契約できるように10の必須チェックポイントを段階的に解説しています。最高のビジネス立地を確保し、事業の成功を第一日目からサポートします。

法的に何を準備すれば、物件探しが始められるのか？

これはベトナムの新規起業家にとって最も混乱しやすいステップの一つです。いわゆる「鶏が先か卵が先か」の状況に直面します。ベトナムの営業許可証（投資登録証IRCと企業登録証ERC）を取得するには、登録済みの事業所住所が必要です。その住所には署名済みで公証されたベトナムにおけるリース契約が求められます。

では、まだ法人化されていない会社がどうやってリース契約を結ぶのでしょうか？実務的によく使われる2つの方法をご紹介します：

• オプション1：条件付きリース契約（最も一般的）
  これは標準的な手順です。理想のダナンの商業用不動産を見つけ、条件を交渉し、正式なリース契約書に署名して保証金を支払います。この署名済み契約は事業登録のためのものであると双方で理解されます。公証済みのリース契約を弁護士に提出しIRCとERCの申請を開始します。
  • プロのヒント: ビジネス登録期間は数週間かかることもありますが、これは無駄な時間ではありません。MVP Vietnamの経験では、この期間を家賃無料の「内装期間」として貸主と交渉できることが多く、契約処理中に改装や ベトナムでの事業拡大の計画を進められます。
• オプション2：バーチャルオフィス住所
  一部の法律事務所が提案する代替手段は、まず「バーチャルオフィス」住所で会社を設立する方法です。これにより、物理的な場所を直ちに探すプレッシャーを受けずに許可を迅速に取得できます。会社が法的に成立した後で、実際のダナンのオフィススペースや店舗を探してリース契約を結びます。
  • 欠点: 主なデメリットは追加費用と書類手続きです。住所変更の申請と新しい営業許可証の発行が必要となり、費用も時間もかかります。

この複雑さから、商業用エージェントと弁護士の連携が極めて重要です。専門的なエージェントはダナンで商業用不動産を借りる方法を熟知しており、この手続きに慣れた貸主を紹介、もしくは案内できます。

ビジネスに適した法的に問題ない物件かどうかを確認する方法

見た目だけの良い物件を選ぶのは簡単ですが、特定のビジネスに対して法的に適正な場所であることを確認するのは非常に重要かつ誤解されやすいステップです。以下の方法で正しく確認しましょう。

ベトナムで事業を始める際、「用途地域（ゾーニング）」は重要ですか？

所有権書類（「ピンクブック」）に記載された正式な土地利用目的は参考になりますが、ダナンの多くのビジネスにおいては柔軟に対応されています。最も重要なのは一般的なゾーニングや許認可ではなく、営業に必要なサブライセンスの取得が可能な特定の場所かどうかです。

建物として合法か、それとも単なる土地の賃貸か？

これはベトナムの外国企業向け賃貸規則における重要な区別です。外国出資会社は土地に結合された建物の賃貸は認められていますが、空地のみの賃貸は法的に認められていません。

なぜ重要か:
特にレストランやカフェで見られるような、金属製フレームやコンテナなど一時的な簡易建築物が土地上にあることがあります。外見は建物でも、法的に登録された建物でない場合があります。

貸主の所有権書類に「土地利用権」のみが記載され、その土地上の恒久的な建築物が示されていない場合、ベトナムでのリース契約は土地に対するものであり、合法的な建物に対するものではありません。この場合、リース契約は無効となり、営業許可の取得に重大な問題を生じます。

建物の法的地位を確認する方法:
貸主の所有権証明書（Sổ Hồngまたは「ピンクブック」）を必ず確認してください。

• 確認ポイント: その書類に「土地に付随する資産 (Tài sản gắn liền với đất)」が明記されていることが必要です。これにより恒久的で合法的な建物が存在することが証明されます。
• 結論: ピンクブックに土地のみが記載され、建物の記述がない場合、その物件は外国資本の会社のために賃貸すべきではありません。

この確認のさらなる利点:
建物がピンクブックに合法的に登録されていることの確認は、以下の役割も果たします:

• 建築許可証の証明: 建物が合法的に建設され必要な許可を受けていることの証明となります。
• 防火安全許可の前提条件: 法的に建物として登録されていない構造物には防火安全（PCCC）証明書の申請・取得はできません。この確認は必須の第一歩です。

ベトナムでの事業立ち上げに必要な「サブライセンス」とは？

これらは初期登録後に取得しなければならない特定の必須証明書です。これらの許可の取得は、あなたが選ぶダナンの商業用不動産の物理的条件やレイアウトに直結しています。

• 防火安全証明書 (PCCC): これは大きなハードルです。物件は緊急出口や換気設備、特定の構造条件などの厳格な基準を満たす必要があります。多くの古い建物や1階スペースはこれに適合していません。
• 食品衛生・安全許可: 調理場のレイアウトが適切であること（排水、食材の区分、シンクの配置など）が求められます。
• 酒類販売許可: 酒類を販売するには、地域の条件に適合した場所である必要があります。
• スパ・サロンの許可: これらの業種は特定の部屋配置、換気、配管が必要で、許可が必要です。
• 旅行業許可: 旅行代理店（インバウンドやアウトバウンド）を運営する場合は、正規登録された実在のオフィスが必要で、公証済みリース契約書がその営業拠点の証明となります。また、この許可には観光管理の経験または学位を持つ合法的な代表者の配置も条件です。
• 改装許可: 通常、契約した商業用物件の改装を請け負う施工会社が取得し、実際の事業運営には影響しません。

これらのサブライセンスのいずれかを取得できない場合は、リース契約を締結して改装費を支払った後でも、事業運営が完全に止まってしまう可能性があります。

物件の適性の最終判断は誰がするのか？

最終的な権限はあなたの弁護士にあります。

これは最も重要なポイントです。ダナンの不動産仲介業者は良い物件を紹介し必要書類を揃えてくれますが、法的な許認可に関する助言はできません。特定のビジネスに適した物件であるかの最終「ゴーサイン」は必ず法的アドバイザーから得てください。

賃貸契約で何を確認すべきか？

あなたのベトナムにおける商業用リース契約は非常に重要な書類です。二言語で明確に記載され、署名前に十分に確認する必要があります。詳細で法的に有効な商業用賃貸契約書は不可欠です。

どの賃貸条件でも特に注意して確認すべき重要条項：

• 契約期間: 期間はどのくらいか？更新の条件やオプションは？
• 賃料と支払い: 賃料は固定か？毎年増額される場合はどのくらいか？
• 保証金: 何ヶ月分の保証金が必要か？返還条件は具体的に何か？
• 契約解除: 早期終了の場合の違約金は？貸主が解除する場合のペナルティは？
• 責任範囲: 修繕の責任は誰か（構造部分か内装か）？明確に定義されているか？

必ず二言語（ベトナム語-英語）契約を求めてください。ベトナム語版が法的効力を持ちますが、英語版が内容の正確な理解に役立ちます。

ベトナムで商業用物件を借りる時、どんな隠れた費用に注意すべき？

はい、毎月の支払いは基本賃料だけではないことがほぼ確実です。現実の費用を把握するために、ベトナムの賃貸の隠れた費用を予算に含めてください。

• 管理費: オフィスビルや商業センターでは、警備、共用部分の清掃、建物維持管理費が別途発生します。
• 付加価値税 (VAT): 提示賃料に10%のVATが含まれているか否かで大きく変わります。
• 光熱費: 電気・水道代は自己負担です。過去の請求書を見せてもらい費用を見積もりましょう。
• 駐車料金: 建物内で車やバイクの駐車場利用料がかかるかどうかを確認してください。
• 内装・改装費用: 通常、事業用途に合わせた内装費用は借主の全額負担です。

物件の現地調査で何をチェックすべきか？

リース契約前に、必ずダナンの商業用不動産を現地で徹底的に点検してください。訪問時にはこの物件状態チェックリストを活用しましょう。

これらの建物検査のポイントは非常に重要です。特に既存の損傷を写真やビデオで詳細に記録し、リース契約書に添付して保証金の保護に役立ててください。

貸主が本当の所有者かどうかをどうやって確認する？

契約詐欺から身を守るため、実際に法的所有者と取引していることを必ず確認してください。保証金支払い前に貸主またはその代理人に以下を提示してもらいましょう。

1. 所有権証明書 (Sổ Hồng): ベトナム政府発行の正式な土地使用権証明書です。
2. 本人確認書類: 身分証の名前が所有権証明書の名前と一致しているか。
3. 法人の場合は営業許可証: 貸主が法人なら、その許可証を確認してください。

正当な貸主や専門の商業用エージェントはこれらの書類を問題なく提示できます。

ダナンでビジネスに最適な立地はどう選ぶ？

ダナンのビジネスに最適なエリアはターゲットとなる顧客層によって異なります。人通りの多さ、アクセスの良さ、顧客層に基づいて場所を選びましょう。

プロのヒント: 候補地は異なる時間帯に訪れてみてください。現地調査の積み重ねが、適切なダナンの店舗スペースを見つける際の貴重な情報となります。

賃料やその他の条件は交渉できる？

はい、ベトナムのほぼ全ての賃貸条件は交渉可能です。提示価格は多くの場合、交渉の出発点に過ぎません。

貸主と交渉する際のポイントをご紹介します：

• 家賃無料期間: 改装のために15～45日の「家賃無料期間」を要求するのは一般的です。
• 保証金： 長期契約の場合、一般的に3か月分の保証金が2か月分に交渉できることが多いです。
• 賃料： ダナンの類似物件の不動産動向を調査しましょう。3～5年の長期契約を結べば、より良い月額料金の交渉余地が増えます。

商業物件には専門の不動産エージェントが必要ですか？

はい、住宅賃貸だけでなく商業物件に実績のある認定不動産会社を利用すべきです。ダナンで適切な商業物件を見つけるには専門知識と現地ネットワークが求められます。

専門の商業物件エージェントは商業賃貸契約の法律を理解し、ビジネス物件のポートフォリオを持ち、お客様の具体的なニーズを把握しています。MVP Vietnamのように長い市場経験を持つダナンの不動産仲介業者は、事業開始時に信頼と専門性を提供します。

契約期間を早期終了したい場合はどうなりますか？

契約締結前に必ず終了条項を理解し、明確な撤退戦略を持つ必要があります。早期解約による経済的ペナルティが契約書で規定されており、多くの場合は保証金全額の没収を意味します。

契約交渉時により有利な条項を交渉しましょう。例えば、適切な代わりのテナントを見つけて契約を引き継げる条項を提案することで、保証金を回収できる可能性があります。これはベトナムの商業賃貸契約におけるリスク軽減のための重要な外国人ビジネスのコツの一つです。

貸主が契約を早期終了したい場合はどうなりますか？

これは準備が必要な重要なケースです。貸主にも義務があり、専門的な商業賃貸契約は双方を保護すべきです。

一般的な貸主の契約終了条項

適切に作成されたベトナムの賃貸契約には、貸主が契約を早期終了できる限られた正当な理由が記されています。通常、以下のような重大な契約違反が該当します：

• 長期間（通常は複数回の警告後）賃料不払い。
• ダナンの商業物件を違法行為に利用すること。
• 貸主の許可なく物件の大規模な構造変更を行うこと。
• 貸主の同意なしに物件の又貸しを行うこと。

正当な理由なく貸主が契約を終了する場合は？

ここで契約書の重要性が発揮されます。強力な契約書には貸主が正当な理由なく契約を解除した場合のペナルティ条項が含まれているべきです（例えば、単に物件を売却したい、またはより高額で貸したいという理由など）。

• ペナルティ条項： 公平な条項では貸主が不当に契約を終了した場合、以下の義務を課します：
  1. 保証金全額の返還： これは最低限の義務です。
  2. ペナルティ料金の支払い： 通常、1～2か月分の賃料に相当します。
  3. 内装工事費の補償： 商業物件の賃貸では重要なポイントです。数万ドル規模の改装費がかかっている場合、強力な契約には貸主が強制的に移転させた場合にこれらの“埋没費用”の一部を補償する条項が含まれます。

プロのアドバイス： これは重要な交渉ポイントです。賃貸条件を確認する際、この部分をよく確認してください。貸主に対するペナルティが明確かつ十分に大きく規定されていることが、無断解約を抑止し、事業運営の安定につながります。

ダナンの商業物件を借りることは、時間と資金の大きな投資です。手続きは複雑ですが、リスクを避けることは可能です。十分なデューデリジェンスを行うことで、ベトナムにおける賃貸の隠れたコストから事業を守れます。

このガイドはダナンの商業物件を安全に賃貸するための基本的な枠組みを提供します。専門の商業エージェントの専門的なサポートが必要な場合は、当チームがご支援いたします。