Новый Закон о жилой недвижимости во Вьетнаме позволяет соответствующим иностранным организациям и физическим лицам покупать и владеть всеми жилыми объектами, включая квартиры и недвижимость с землей, такую как виллы и таунхаусы в рамках жилых проектов.

Типы недвижимости во Вьетнаме, которые могут продаваться иностранцам: Квартиры или кондоминиумы, кондотели, таунхаусы и виллы.

Все иностранцы, получившие разрешение на въезд в страну (виза в паспорте), имеют право покупать и владеть определёнными видами недвижимости во Вьетнаме: жилыми объектами в жилых проектах (за исключением иностранцев, имеющих дипломатический или консульский иммунитет и преференции, установленные законодательством).

Иностранцам запрещено приобретать землю или недвижимость с землей (дом/виллу) за пределами утверждённых жилых проектов.

Иностранные физические лица или компании не могут владеть более 30% от общего количества квартир на продажу в одном одобренном жилом проекте.

В жилых комплексах с недвижимостью на земле (дом/вилла) квота иностранного владения не должна превышать 10% от общего количества вилл или домов на продажу в проекте.

Преимущество иностранного владения в том, что после полной продажи здания иностранцы могут перепродавать квартиры как вьетнамцам, так и иностранцам, зачастую по более высокой цене, в то время как вьетнамцы не могут продавать свои квартиры иностранцам.

Иностранным физическим лицам разрешён срок владения жильём 50 лет с даты выдачи государственным органом свидетельства о праве собственности с возможностью продления по истечении срока.

Долгосрочная аренда обычно также составляет 50 лет с даты разрешения на проект.

Иностранные лица, состоящие в браке с гражданами Вьетнама, имеют право на бессрочное владение своей недвижимостью во Вьетнаме.

При покупке недвижимости во Вьетнаме застройщик заключает с покупателем договор купли-продажи (SPA). SPA — это юридически обязательный контракт между покупателем и застройщиком, подтверждающий, что дом или квартира проданы покупателю застройщиком. SPA также служит документом, подтверждающим право собственности на дом или квартиру до выдачи свидетельства о собственности. SPA выдается Министерством строительства.

Владелец квартиры/дома имеет следующие юридические права:

• Право неприкосновенности имущества в рамках законного владения.
• Использовать недвижимость для проживания и других целей, не запрещённых законом.
• Получать свидетельства на имущество по законному праву собственности.
• Продавать, передавать договоры купли-продажи, сдавать в аренду, предоставлять в лизинг с выкупом, дарить, обменивать, вносить в качестве уставного капитала, брать в заем или передавать права управления своей недвижимостью.

«Свидетельство о праве собственности на жилье», означающее «Свидетельство о правах пользования земельным участком или владении домом и земельным имуществом», выдаётся государственным органом, подтверждающим право собственности на землю или жилье определённого лица или организации. Обычно его называют «свидетельством о собственности» или «розовой книжкой». Срок владения иностранцев составляет 50 лет с момента выдачи свидетельства.

Если иностранный физическое лицо вступает в брак с гражданином Вьетнама или вьетнамцем, проживающим за рубежом (Вьет Кыо), он/она получает право на стабильное долгосрочное владение с полной юридической защитой, аналогично вьетнамским гражданам.

Иностранец может самостоятельно или через уполномоченное лицо (по доверенности) подать декларацию и заплатить налоги в местной налоговой службе по месту нахождения недвижимости.

НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ (НДС) 10% НДС взимается с любой продажи недвижимости местными жителями или иностранцами. (Примечание: временное снижение ставки с 10% до 8% действует во многих секторах до 31 декабря 2026 года, но недвижимость исключена.)

АДМИНИСТРАТИВНЫЙ СБОР Минимальный административный сбор взимается при получении свидетельства о праве собственности по действующим нормам.

РЕГИСТРАЦИОННЫЙ НАЛОГ НА СОБСТВЕННОСТЬ 0,5% регистрационный налог при оформлении свидетельства о собственности на основание стоимости квартиры (согласно Декрету 175/2025/ND-CP, вступающему в силу 1 июля 2025 года; рассчитывается от большей из цены по контракту или базовой цены провинции).

ТРОЙНОЙ СБОР ЗА СДЕЛКУ При продаже квартиры взимается 2% от цены продажи. Если доход от продажи или перепродажи квартир или домов является личным доходом, необходимо уплатить 2% налог на доходы физических лиц от суммы сделки (цены продажи).

*Если квартира покупается 100% иностранной компанией, продавец обязан уплатить 20% корпоративного налога с прибыли, которая затем распределяется между акционерами в виде дивидендов. Акционеры должны платить 5% налог с дивидендов.

СБОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ «Ежемесячный сбор за управление» — это платеж, взимаемый с резидентов для обслуживания комплекса, включая обслуживание лифтов, генераторов и предоставление сервисов, таких как охрана, борьба с вредителями и вывоз мусора. Сбор рассчитывается за чистую площадь, доступную для продажи.

СБОР НА ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ Обычно называемый «фондом ремонта», этот сбор взимается с покупателей для поддержания общих территорий комплекса, включая текущий ремонт, мелкие и средние работы по сохранению качества. В настоящее время фонд составляет 2% от стоимости квартиры/дома без учёта НДС.

НАЛОГ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ (НДФЛ) Если доход получен от аренды жилья, необходимо уплатить 5% НДС и 5% НДФЛ с валового дохода (на основе выручки, а не прибыли). Для годового дохода от аренды свыше 100 млн вьетнамских донгов применяется прогрессивный местный налог (BLT):

• от 100 до 300 млн VND: 300 000 VND/год
• от 300 до 500 млн VND: 500 000 VND/год
• свыше 500 млн VND: 1 000 000 VND/год (доходы ниже 100 млн VND/год освобождаются от НДС, НДФЛ и BLT).

ГОДОВОЙ НАЛОГ НА ЗЕМЛЮ Владельцы недвижимости (включая иностранцев) платят от 0,03% до 0,15% от оценочной стоимости земли ежегодно, в зависимости от расположения и назначения (например, 0,03% для жилой земли).

*Очень важно, чтобы покупатели сохраняли все квитанции на покупку квартиры для бесперебойного перевода денег обратно в свою страну.

В целом, для иностранных физлиц кредитование при инвестициях в недвижимость во Вьетнаме ограничено.

Некоторые международные банки могут предоставить займы под залог имущества в вашей стране, однако процедуры могут быть сложными и длительными.

Если вы супруг (супруга) гражданина Вьетнама, у вас больше возможностей получить банковский кредит в местном или международном банке.

Кроме того, при наличии временного вида на жительство во Вьетнаме сроком не менее 3 лет, возможен кредит, который должен быть погашен в течение срока действия вашего разрешения.

• Обычно при покупке недвижимости на этапе строительства график платежей устанавливается застройщиком и согласовывается с покупателями, при этом соблюдаются юридические ограничения для защиты покупателей.
• Согласно Закону о бизнесе с недвижимостью 2023 года (Статья 23) и Декрету 96/2024/ND-CP, максимальный первоначальный взнос ограничен 5% от общей стоимости (входит в первый платёж). Первый платёж может составлять до 30% стоимости договора (включая депозит). Последующие платежи зависят от прогресса строительства, с максимально допустимым сбором до передачи объекта в размере 70% у местных вьетнамских застройщиков (или освобождённых иностранных предприятий) и 50% для иностранных застройщиков без освобождений.
• Закон также предусматривает взимание 5% при выдаче «Розовой книжки» (свидетельства о праве собственности).
• Типичный график: до 30% до подписания SPA (включая депозит), дополнительные платежи 40-65% с момента подписания SPA до передачи (в зависимости от вида застройщика), 25% при передаче и 5% при получении «Розовой книжки».

*Перед покупкой недвижимости во Вьетнаме рекомендуется провести проверку застройщика и его финансовой устойчивости.

Иностранным инвесторам рекомендуется открыть местный банковский счёт для перевода платежей за квартиру на счёт застройщика. Также агентства берут возвратный депозит до официального старта проекта застройщиком.

Ниже перечислены некоторые международные банки с филиалами во Вьетнаме:

— Standard Chartered Bank

— HSBC

— Shinhan Bank

В связи с ситуацией с Covid-19 в мире и закрытием границ Вьетнама, застройщики поддерживают иностранных покупателей временными договорами, действующими до тех пор, пока покупатель не получит визу во Вьетнам и не сможет официально подписать SPA. Международные банки выше обычно могут открыть оффшорный счёт во Вьетнаме (открываемый из вашей страны), с которого можно производить платежи. Покупка недвижимости во Вьетнаме становится всё более популярной из-за международного признания успеха страны в борьбе с пандемией.

Да, возможно перевести доход от аренды, прибыль от продажи недвижимости, а также первоначальные инвестиции за пределы Вьетнама через личный банковский счёт, который использовался при покупке недвижимости. Рекомендуется сохранять все счета, налоговые квитанции, лицензии и юридические соглашения, так как банк и/или налоговые органы могут запросить доказательства происхождения денег и подтверждение уплаты всех налогов и сборов.

При покупке недвижимости во Вьетнаме после завершения строительства застройщик направляет покупателю Уведомление о передаче, указывающее дату передачи и остаток оплаты, который необходимо внести до получения объекта. Покупатель оплачивает указанную сумму.

В день передачи покупатель проверяет объект и подписывает Акт приёма-передачи. Также в этот день оформляется заявка на «Розовую книжку», а также договоры на электричество, воду и телефон с поставщиками.

Застройщик проводит повторные замеры для подтверждения окончательной площади объекта. Если площадь меньше заявленной, застройщик компенсирует разницу, обычно удерживая её из оплаты. Если площадь больше, покупатель оплачивает разницу.

*Допускается погрешность в размерах в пределах, допустимых застройщиком.

• До создания Комитета управления домом застройщик действует от имени комитета и нанимает квалифицированную компанию для управления недвижимостью.

• По закону застройщик не обязан страховать частные зоны жилого дома или квартиры. Владельцам рекомендуется самостоятельно оформить страхование в соответствии с законодательством.
• Если вам нужна консультация по инвестициям в недвижимость во Вьетнаме или помощь в управлении и аренде купленного жилья, не стесняйтесь связываться с нами.