2025-2026年岘港房地产：助力强劲需求的基础设施热潮内幕

岘港正快速确立其作为越南下一个经济强市的地位，一批大型基础设施项目铺设了岘港房地产2025年及未来蓬勃发展的舞台。从深水港到新的金融中心，这些变革性发展将释放出空前的潜力，推动2025年及以后该市公寓、别墅和度假地产市场的繁荣。

基础：变革性基础设施项目

岘港的未来正今日筑成，数个关键项目计划于2025年完成或启动：

• 莲桥深水港：计划于2025年完工，该港口将成为重要的物流枢纽，促进来自中高原、老挝和泰国的货物流通。
• 岘港自由贸易区（FTZ）：2025年6月获批，该1881公顷的区域将通过与港口和高新技术园区的整合，打造制造与物流的协同生态系统。
• 岘港国际金融中心（IFC）：这一雄心勃勃的项目计划在2025年底吸引重要投资，并试点数字资产模式。
• 高新技术园区扩建：该3656公顷的园区吸引了诸多国际大客户，推动周边工人住房、服务式公寓和物流枢纽的需求增长。

加上超过1.3亿美元的机场升级项目，这些发展构建了无缝的经济支柱，融合工业、金融与创新。

岘港住宅房地产：市场分析

公寓：供应增长以满足强劲需求

经历了2021-2023年的低迷后，岘港公寓市场已恢复积极动力。

• 供应：2025年上半年约有1100套新单位推出。展望未来，预计2025年下半年至2027年间，19个项目将提供约12300套单位。
• 价格与需求：核心地段的优质项目推动均价高达每平方米7700万越南盾。市场买家多元，来自河内和胡志明市的投资者锁定A级项目，本地长期居住用户则倾向中档选择。

别墅/联排别墅：高端市场及即将到来的大型项目

该细分市场以高端存量和以地块为导向的供应为特点。

• 表现：需求保持健康，几乎所有现有别墅和商铺均已售罄（99%）。
• 前景：未来供应量可观。2025年预计约有400套住房推出，2026年及以后则预计超过10489套住房和地块。
• 市场热切期待万象集团（Vingroup）将推出覆盖500公顷的新大型项目——Vinhomes Lang Van，这将重新定义该市低层住宅开发。

酒店公寓（Condotels）：法律明确 激活沉寂市场

由于法律不确定性，自2019年以来停滞的酒店公寓板块正逐渐复苏。

• 转折点：2023年《住房法》和相关法令提供了关键的法律明朗性，确认所有权权益并规定发证条件，恢复了投资者信心。
• 即将供应：受旅游回暖支持，谨慎的新供应正在出现。Nobu Residences项目于2025年推出264套单位，2025年后岘港还有如Wyndham Soleil Complex、Sun Cosmo、The Legend及Masteri Rivera。等大型项目预计新增13160套单位。

海滨别墅：价格坚挺 前景积极

海滨别墅市场表现出强劲韧性，自2021年以来二手价格年均上涨约8%。

• 前景：与广南省的行政合并使岘港拥有越南最长的海岸线（超过215公里），形成连贯的旅游走廊，提升城市对海滨地产投资者的吸引力。2025年下半年至2026年预计来自三大项目将新增372套别墅。

凭借战略性基础设施投资和新澄清的法律环境，岘港正迈入一个新的发展时代。该市多样化的住宅产品线——从高层公寓到广阔的海滨别墅——为投资者和购房者在2025及2026年提供了极具吸引力的机会。

2025年岘港房地产：外国投资者的10大关键问题

外国人在2025年越南购买和持有房地产时必须缴纳哪些房产税？

答：外国买家税率与本地居民相同。主要费用包括新房由开发商征收一次性增值税（VAT）10%；办理产权登记需缴纳房产价值0.5%的登记费；公寓还有2%的维修基金；转售时卖方需缴纳2%的个人所得税（PIT），按交易价格计算。

外国投资者能否从越南银行获得购房贷款或抵押贷款，在岘港买房？

答：非常困难。大多数越南银行不向非本地居住的外国人发放贷款。通常只有持有合法居留许可、工作许可并有本地收入证明的外国人才能获得融资。因此，绝大多数外国人在越南的购房交易都是全现金支付。

根据2025年新法律，外国人在岘港可以合法购买哪些类型的房产？

答：外国人可以合法购买公寓、共管公寓、别墅和联排别墅，但仅限属于有营业执照的商业住宅开发项目中的房产。他们不能购买非批准项目内的独立土地或个人住宅。根本限制是外国人拥有的是建筑物本身，而非土地。

越南的“粉红本”是什么，外国买家在岘港如何获得？

答：“粉红本”是官方颁发的《土地使用权及房屋和其他土地附着资产所有权证书》，是越南房产所有权的最终法律凭证。完成最后付款并交房后，买家（或开发商代办）需携带买卖合同、护照和付款证明，向当地土地登记处申请办理粉红本。

外国人在岘港购房是否有具体位置或项目上的限制？

答：有。外国人严禁拥有被视为国家防务和安全关键区的房产。这些区域包括边境地区、对安全至关重要的沿海地区，以及靠近军用设施或重要政府总部的区域。地方政府会公布允许外国人拥有的项目清单，因此购买前务必核实项目资格。

外国人在岘港的房产租期50年到期后会怎样？

答：外国人以50年租赁权拥有房产。根据新法规，该租期可续签一次50年。业主须在初期租期届满前向省人民委员会申请续期。虽然法律允许续期，但到期时的具体政策将决定续期流程。

外国人可以合法出租其岘港的公寓或别墅吗？租金所得税率是多少？

答：可以。若年租金收入总额超过1亿越南盾（约4000美元），需纳税。税费包含5%的增值税（VAT）和5%的个人所得税（PIT），均针对租金收入征收。

越南30%的外国所有权配额是什么？它如何影响岘港公寓购买？

答：为维护市场平衡，越南法律规定单栋共管公寓中外国人持有比例最高为30%。对于有地项目（别墅/联排别墅），配额为总单位的10%或每个坊级区域最多250套住房。购买前，投资者必须确认该项目的外国人配额尚未用满。

与越南公民结婚会如何改变外国人在越南的房产权利？

答：与越南公民结婚可使外国人的产权几乎等同于本地人。50年租赁权限制取消，允许无限期（类似永久产权）拥有。房产可登记为“共同财产”，确立夫妻双方权利。这是外国人在越南房地产市场获得的最重要优势。

2025年外国人在岘港完成购房的步骤流程是怎样的？

流程如下：
1. 尽职调查：聘请律师核实项目合法性，确认适合外国人购买。
2. 预订协议：签署预订协议并支付可退订金，锁定房源。
3. 买卖合同（SPA）：签署正式买卖合同，明确销售条款。
4. 付款：按照合同付款计划通过越南银行以越南盾（VND）转账支付。
5. 交房：从开发商处接收房产。
6. “粉红本”申请：申请产权证书，完成法律所有权手续。