베트남의 새로운 주거용 부동산법에 따라 자격을 갖춘 외국 법인 및 개인은 아파트와 빌라, 타운하우스와 같은 토지 포함 주거용 부동산 개발 프로젝트 내 모든 주거용 부동산을 구입하고 소유할 수 있습니다.

외국인에게 판매 가능한 베트남 부동산 종류: 아파트 또는 콘도, 콘도텔, 타운하우스 및 빌라.

비자 도장이 있는 모든 입국 허가 외국인은 베트남 내 부동산 개발 프로젝트의 주거용 부동산 구입 및 소유가 허용됩니다(법률에 명시된 외교관 및 영사 면책 특권 외국인 제외).

승인된 주거용 개발 프로젝트 외 토지 또는 토지 포함 부동산(주택/빌라) 구매는 외국인에게 허용되지 않습니다.

외국인은 단일 승인 주거용 프로젝트 내 전체 판매 아파트 공급의 30%를 초과 소유할 수 없습니다.

토지 포함(주택/빌라) 주택 프로젝트는 외국인 소유 한도가 해당 프로젝트 내 빌라 또는 주택 총 매물의 10%를 초과하면 안 됩니다.

외국인 소유의 장점은 아파트 단지가 모두 판매된 후 베트남인과 외국인 모두에게 재판매할 수 있다는 점이며, 이는 외국인에게 판매 불가한 베트남인 소유 아파트보다 가격이 더 높게 유지되는 경우가 있습니다.

외국인이 주택을 구매할 경우 소유권 증명서 발급일로부터 50년 동안 소유권이 허용되며, 만료 시 갱신이 가능합니다.

장기 임대는 일반적으로 프로젝트 허가일로부터 50년입니다.

베트남 시민과 결혼한 외국인은 베트남 내 부동산에 대해 자유 소유권이 인정됩니다.

베트남 부동산 구매 시, 개발업체는 SPA를 통해 구매자와 계약을 체결합니다. SPA는 법적 구속력이 있는 계약서로, 구매자와 개발업체 간에 부동산(주택 또는 아파트) 판매 사실을 증명합니다. 또한, SPA는 주택 소유권 증명서가 발급되기 전 구매자의 주택 또는 아파트에 대한 소유권의 증거로도 활용됩니다. SPA는 베트남 건설부에서 제공합니다.

아파트/주택 소유자는 다음과 같은 법적 권리를 가집니다:

• 구매한 주택의 불가침 권리.
• 주택을 주거 및 법률에서 금지하지 않는 기타 용도로 사용할 권리.
• 법적 소유권을 증명하는 소유권 증명서 발급 권리.
• 주택을 판매, 양도, 임대, 리스 구매, 증여, 교환, 자본 출자, 대여 또는 관리 위임 가능.

‘주택 소유권 증명서’는 국가 권한이 자격 있는 개인/단체에게 토지 또는 주택·토지부속자산 소유권을 인증하는 증명서로, 일반적으로 ‘소유권 증명서’ 또는 ‘핑크북’이라 불립니다. 외국인의 소유 기간은 소유권 증명서 발급일로부터 50년입니다.

외국인이 베트남 시민이나 해외 거주 베트남인(비엣끼우)과 결혼한 경우, 안정적이고 장기적인 주택 소유권이 인정되며 베트남 시민과 동일한 권리를 가집니다.

외국인은 직접 또는 위임장을 통해 제3자에게 권한을 부여하여 해당 부동산 소재 구역 세무서에서 세금을 신고하고 납부할 수 있습니다.

부가가치세(VAT) 소재국 또는 외국인 모두 부동산 판매 시 10% VAT가 부과됩니다. (참고: 2026년 12월 31일까지 일부 업종에 한해 2% 임시 인하(8%) 적용되나, 부동산은 제외됩니다.)

행정 수수료 소유권 증명서 발급을 위한 최소 행정 수수료가 현재 규정에 따라 부과됩니다.

소유권 등록세 아파트 가치에 대해 0.5% 등록세가 부과됩니다 (2025년 7월 1일 발효된 175/2025/ND-CP에 따라, 계약 가격 또는 지방 기준 가격 중 높은 금액 기준).

거래 수수료 아파트 판매 시 판매가의 2%를 납부합니다. 양도나 재판매를 통한 소득 발생 시 거래 금액에 대해 2%의 거래 수수료(개인소득세)를 납부해야 합니다.

*100% 외국 기업 명의로 아파트를 구매할 경우, 판매자는 이익에 대해 20% 법인세를 납부하며, 이는 주주에게 배당금으로 분배되고 주주는 배당금의 5%를 세금으로 납부합니다.

관리비 “월 관리비”는 입주민이 엘리베이터, 발전기 운영, 경비, 해충 방제, 쓰레기 수거 서비스 등 건물 운영을 위해 납부하는 비용이며, 순판매 가능 면적(NSA)을 기준으로 계산됩니다.

유지보수비 흔히 “적립금”이라 불리며, 구매자가 유지보수를 위해 납부하는 기금입니다. 공동 소유 구역에 대한 유지보수, 소규모 수리 및 대대적인 보수를 위해 사용되며, 현재 적립금은 VAT 제외 아파트 가격의 2%입니다.

개인 소득세(PIT) 주택/아파트 임대 수익에 대해 총수입의 5% VAT와 5% PIT를 납부해야 합니다. 연간 임대 수익이 1억 동을 초과하면 다음과 같은 사업자 등록세가 적용됩니다:

• 1억~3억 동: 연 30만 동
• 3억~5억 동: 연 50만 동
• 5억 동 초과: 연 100만 동 (1억 동 미만 수익은 VAT, PIT, BLT 면제)

연간 토지 사용세 부동산 소유자(외국인 포함)는 위치와 용도에 따라 토지 평가액의 연 0.03%~0.15%를 납부합니다(예: 주거용 토지는 0.03%).

*구매자가 송금 절차 원활을 위해 모든 영수증을 보관하는 것은 매우 중요합니다.

일반적으로 베트남 부동산 투자에 관심 있는 외국 개인의 경우 부동산 담보 대출 옵션이 제한적입니다.

일부 국제 은행은 본국 담보 부동산으로 대출을 허용할 수 있으나 절차가 복잡하고 시간이 걸릴 수 있습니다.

베트남 시민과 결혼한 경우, 국내외 은행에서 대출 접근성이 더 높아집니다.

또한, 베트남에서 최소 3년 임시 거주증을 소지한 경우 남은 거주 기간 내에서 상환 조건의 대출을 받을 수 있습니다.

• 일반적으로 베트남에서 건설 중인 프로젝트 부동산을 구매할 때 지불 일정은 개발업체와 구매자 간 합의로 결정되며, 구매자 보호를 위한 법적 한도를 준수해야 합니다.
• 2023년 부동산사업법(제23조)과 2024년 96/2024/ND-CP 법령에 따라 계약금은 총 가격의 5%를 넘을 수 없으며(첫 번째 할부에 포함), 첫 할부는 계약가의 최대 30%(계약금 포함)입니다. 이후 지불은 건설 진행도에 따라 이루어지며, 인도 전 총액 선수금은 국내 개발업체(또는 면제 외국인 투자기업)의 경우 70%, 비면제 외국 개발업체는 50%를 초과할 수 없습니다.
• 법률은 핑크북(소유권 증명서) 발급 시 5%를 징수하도록 규정하고 있습니다.
• 전형적인 일정: SPA 서명 전 최대 30%(계약금 포함), SPA 서명 후 인도 전까지 추가 40~65% 지불(개발업체 유형에 따라 다름), 인도 시 25%, 핑크북 수령 시 5%.

*베트남 부동산 구매 전에는 반드시 개발업체의 신뢰성과 재무 상태를 사전 조사하시기 바랍니다.

외국인 투자자는 개발업체 계좌로 대금을 이체하기 위해 현지 은행 계좌 개설을 권장합니다. 개발업체는 공식 프로젝트 출시 전에 환불 가능한 계약금을 받습니다.

아래는 베트남에 지점을 둔 일부 국제 은행입니다:

– 스탠다드 차터드 은행

– HSBC

– 신한은행

코로나19 팬데믹과 베트남 국경 폐쇄로 인해, 부동산 개발업체는 구매자가 베트남 입국 비자 도장을 받고 현지에서 SPA를 공식 서명할 수 있을 때까지 임시 계약을 지원하고 있습니다. 상기 국제 은행들은 베트남에서 오프쇼어 계좌 개설을 지원할 수 있으며(홈국에서 직접 개설 가능), 이를 통해 결제 처리가 가능합니다. 베트남 부동산 구매는 코로나 팬데믹에 효과적으로 대응하여 국제적 인정을 받으면서 전 세계적으로 증가하는 추세입니다.

네, 임대 수익, 부동산 판매를 통한 이익, 초기 투자금 모두 베트남 내 부동산 구입 시 사용한 개인 은행 계좌를 통해 해외로 송금이 가능합니다. 송금 시 영수증, 세금 납부 증명서, 라이선스, 법적 계약서 등을 반드시 보관해야 하며, 은행 또는 세무 당국에 송금 출처 및 관련 거래의 세금·수수료 납부 증빙 자료로 제출해야 합니다.

베트남 부동산 구매 시, 건물이 완공되면 개발업체는 구매자에게 인도 통지를 제공하여 인도 일정과 잔금 납부액을 안내합니다. 구매자는 인도 통지에 따라 잔금을 납부합니다.

인도 당일 구매자는 유닛을 점검하고 인도 확인서를 서명하여 소유권을 이전받습니다. 동시에 핑크북, 전기, 수도, 전화 계약 신청서도 작성합니다.

개발업체는 최종 유닛 면적을 다시 측정하며, 실제 면적이 계약 면적보다 작으면 차액을 환불하고, 크면 구매자가 차액을 지불합니다.

*면적 허용 오차는 개발업체마다 다를 수 있습니다.

• 건물 관리위원회가 설립되기 전에는 개발업체가 관리위원회를 대신해 전문 업체를 선정하여 자산 관리 서비스를 제공합니다.

• 법에 따라 개발업체는 주거용 주택/아파트의 사적 부분에 대해 보험을 제공할 의무가 없습니다. 따라서 소유자는 법에 맞는 주택/아파트 보험 가입을 권장합니다.
• 베트남 부동산 투자, 관리 또는 임대 관련 상담이 필요하시면 연락해 주세요.