ベトナムの新しい居住用住宅法により、適格な外国の法人および個人は、アパートやヴィラ、タウンハウスなどの住宅用不動産開発プロジェクト内のすべての居住用セクターを購入・所有することが認められています。

外国人に販売可能なベトナムの不動産の種類：アパートメント、コンドミニアム、コンドテル、タウンハウス、ヴィラ。

国内に入国許可（パスポートへのビザスタンプ）を与えられたすべての外国人は、国内の住宅用不動産開発プロジェクト内の住宅物件を購入・所有することが許可されています（外交特権等を持つ外国人は除く）。

外国人は、承認された住宅プロジェクト外の土地や戸建て物件（家・ヴィラ）を購入することはできません。

外国の個人または企業は、単一の承認住宅プロジェクト内で販売されるアパートの総供給量の30%を超えて所有できません。

戸建て物件のある住宅プロジェクトでは、外国人所有の割当はそのプロジェクト内の販売戸数の10%を超えてはなりません。

外国人所有の利点は、アパートが完売した後、ベトナム人と外国人の両方に再販売が許可されていることであり、これは外国人に販売できないベトナム人所有のユニットよりも高値を維持することがあります。

外国人が住宅を購入した場合の所有期間は、住宅所有証明書が発行された日から50年間で、期限到来後は更新可能です。

長期リースは通常、プロジェクト許可日から50年間です。

ベトナム人と結婚している外国人個人は、ベトナム国内の不動産について自由所有権を持つことが認められています。

ベトナムで不動産を購入する際、開発業者は購入者とSPAを通じて契約的に結ばれます。SPAは法的に拘束力のある契約書であり、購入者と開発業者が住宅またはアパートが購入者に販売されたことを証明する契約です。また、SPAは、住宅所有証明書が発行される前に所有権の証拠としても使われます。

アパートや住宅の所有者には次の法的権利があります：

• 正当な所有権のもとで住宅の不可侵性が保障される権利。
• 住宅を居住目的および法律で禁止されていない他の目的で使用する権利。
• 正当な所有権のもとで住宅の証明書が発行される権利。
• 売却、売買契約の譲渡、賃貸、リース購入、贈与、交換、出資、貸与、または管理委託を行う権利。

「住宅所有証明書」とは「土地使用権または住宅および土地付属資産所有権の証明書」であり、国家当局により正当な個人または団体に土地や住宅の所有権が認められたことを証明します。一般に「所有権証明書」または「ピンクブック」と呼ばれます。外国人の所有期間は、所有権証明書発行日から50年です。

外国人がベトナム人または海外ベトナム人（ベトキュー）と結婚している場合、安定的かつ長期的な不動産所有権が認められ、ベトナム市民と同様のすべての権利を持ちます。

外国人は、直接または第三者に委任状を通じて権限を与え、物件所在地区の区税務局で申告・納税することができます。

付加価値税（VAT） ローカルおよび外国人による物件販売には10%のVATが課されます。（注：一時的に2026年12月31日まで多くの業種で2%減税のため8%ですが、不動産は除外されています。）

管理手数料 所有権証明書を取得する際の最小限の管理手数料が現行規定で定められています。

所有権登録税 アパート価格に対し0.5%の登録税が課されます（令175／2025／ND-CP、2025年7月1日施行。契約価格か県基準価格の高い方で計算）。

取引手数料 アパートを売却時、売却価格の2%の手数料が課されます。個人所得税は売出しや再販で得た所得に対し、売却価格の2%が必要です。

*100%外国法人がアパートを購入した場合、売主は利益に対し20%の法人税を支払い、その後配当として株主に分配されます。株主は配当に対し5%の税がかかります。

管理費 「月次管理費」とは、居住者がエレベーター、発電機の運営、安全管理、害虫駆除、ゴミ収集などの運営費用に充てる費用のことです。管理費は正味販売面積（NSA）に基づいて計算されます。

維持管理費 通称「シンキングファンド」と呼ばれ、開発区共用部の維持管理のため、購入者が拠出する基金です。小修繕、中修繕、大修繕に使用され、維持品質を保ちます。現在は住宅価格の2%（VAT前）が目安です。

個人所得税（PIT） 家賃収入に対し5%のVATと5%のPITが総収入（利益ではなく）に課されます。年間家賃収入が1億ドンを超える場合（毎月の閾値なし）、階層別営業許可税が適用されます：

• 1億ドン〜3億ドン: 年間300,000ドン
• 3億ドン〜5億ドン: 年間500,000ドン
• 5億ドン以上: 年間1,000,000ドン（1億ドン未満の収入はVAT、PIT、営業許可税が免除）

年間土地使用税 不動産所有者（外国人含む）は立地と用途に応じて、土地の評価額の0.03～0.15%を年単位で支払います（例：住宅用地は0.03%）。

*購入時の領収書は全て保管し、スムーズな資金の国外送金のために重要です。

一般的に、ベトナムでの不動産投資に関心がある場合、外国人個人向けの物件融資は限られています。

母国の不動産を担保にしたローンを提供するかもしれない国際銀行は少数ありますが、手続きは複雑で時間がかかる場合があります。

代わりに、ベトナム人と結婚している場合は、国内外の銀行からローンを受けるオプションが増えます。

さらに、ベトナムの3年以上の仮居住カード（一時居留証）を所持している場合は、そのカードの残存期間内で返済するローンを利用できます。

• 一般的に、ベトナムの建設中のプロジェクトでの物件購入時、支払スキームは開発業者が決定し購入者と合意しますが、買主保護のため法定上限は順守されます。
• 2023年不動産事業法（第23条）および2024年政府令96/ND-CPにより、最大の頭金は総額の5%（最初の支払いに含まれる）に限られます。最初の支払いは契約価格の最大30%（頭金含む）です。以降の支払いは建設進捗に連動し、引渡し前の総徴収額は地元開発業者（または非対象の外国投資企業）では70%、対象外外国開発業者では50%までに制限されます。
• また、ピンクブック（所有権証明書）発行時に5%の徴収が義務付けられています。
• 典型的な支払いスケジュールは、SPA署名前に最大30%の支払い（頭金含む）、SPA署名から引渡しまでに40-65%の追加支払、引渡し時に25%、ピンクブック受領時に5%です。

*ベトナムで不動産を購入する際は、開発業者とその財務能力について事前に十分なデューデリジェンスを行うべきです。

外国人投資家は、購入代金を開発業者の銀行口座に送金するために、現地の銀行口座を開設することが推奨されます。代理店は正式にプロジェクトが開始される前に返金可能な預金も受け取ります。

以下は、ベトナムに支店を持つ国際銀行の例です：

– スタンダードチャータード銀行

– HSBC

– 新韓銀行

世界的なCovid-19の影響やベトナムの国境封鎖により、不動産開発業者は買主がベトナム入国ビザを取得し、法的にSPAに署名できるまで有効な一時契約書を提供して支援しています。上記の国際銀行は（本国から直接開設可能な）ベトナムのオフショア口座を開設でき、その口座から支払いが可能です。ベトナムの不動産購入は、同国がCOVID対策の効率の良さで国際的に評価されているため、世界的に増加している傾向です。

はい、賃貸収入、不動産売却による利益、初期投資資金は、購入時に使用した個人口座を通じてベトナム国外に送金可能です。銀行や税務当局から収入の出所及び関連税金・手数料の支払い証明を求められるため、請求書や税金領収証、許可証、契約書を保管しておくべきです。

ベトナムで不動産購入時、建物完成後に開発業者は買主に引渡し通知書を送り、ユニットの引渡し日と引渡し前に支払うべき残金を通知します。買主は通知書に沿って残金を支払います。

引渡し当日、買主はユニットを確認し、引渡し記録に署名してユニットを引き受けます。また、引渡し時にピンクブック、電気、水道、電話の契約申請も行います。

開発業者は最終的なユニット面積を再確認します。購入面積より小さい場合、差額を開発業者が支払います。通常は支払いから差し引かれます。大きい場合は、買主が差額を払います。

*面積の許容範囲は開発業者によって異なります。

• 建物の管理委員会が設立されるまで、開発業者が管理委員会の代理として適格な会社を雇い物件管理サービスを提供します。

• 法律上、開発業者は住宅・アパートの私的部分に対する保険を提供する義務はありません。そのため、所有者は法律に基づき住宅やアパートの保険加入が推奨されます。
• ベトナムの不動産に関する物件投資の相談や購入物件の管理・賃貸支援をご希望の場合は、どうぞお問い合わせください。