다낭 상업용 부동산 임대 시 주의할 10가지

다낭에서 사업을 시작하거나 확장하는 것은 매우 흥미로운 기회입니다. 이 도시는 활기차고 성장 중이며 기회가 가득합니다. 완벽한 다낭 상업용 부동산 을 찾는 것은 사업 계획을 현실로 만드는 중요한 단계입니다. 올바른 위치 선정은 성공을 좌우하며 잘못된 선택은 예상치 못한 비용과 복잡한 문제, 그리고 잠재적 실패를 초래할 수 있습니다.

다낭 상업용 부동산 임대 시 핵심 포인트

• 면허 발급 전에 임대 계약 체결: 다낭 상업용 부동산에 대해 반드시 서명되고 공증된 임대 계약서가 있어야 사업자 등록증을 최종 발급받을 수 있습니다. 사업 준비 과정에서 이 중요한 첫 단계를 계획하세요.
• 소유권 및 건물 구조 확인: 임대인의 소유권(‘핑크북’)을 확인하고, 해당 건물이 단순 토지 위의 임시 구조물이 아니라 합법적인 건물인지 반드시 확인하세요. 또한 부동산의 물리적 상태를 직접 점검하는 것이 중요합니다.
• 계약서가 당신을 보호합니다: 상업용 임대 계약서는 가장 중요한 보호 장치입니다. 명확하고 이중 언어로 된 임대 계약서를 요구하고, 보증금, 수리, 계약 해지 조건 등 모든 조항을 꼼꼼히 검토하세요.
• 상업용 전문 중개인과 함께하세요: 주거용 중개인을 상업용 거래에 사용하지 마세요. 전문 중개인 또는 다낭의 부동산 중개인은 법률과 시장을 이해하고 있어, 적합한 부동산 찾기부터 최종 조건 협상까지 복잡한 과정을 잘 안내해줍니다.

이 가이드는 여러분이 이 과정을 신뢰하고 따라갈 수 있도록 설계되었습니다. 6년 넘게 외국인 기업가들의 다낭 상업용 임대를 지원한 경험을 바탕으로 작성된 단계별 안내서입니다. 임대 서명 전에 반드시 확인해야 할 10가지 핵심 사항을 안내하여 최상의 사업장소 를 확보하고 첫날부터 성공적인 사업 시작을 돕습니다.

법적으로 무엇을 준비해야 임대 공간을 찾을 수 있나요?

베트남 신생 기업가들이 가장 혼란스러워하는 단계 중 하나입니다. 전형적인 ‘닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐’ 상황인데요. 사업자등록증(투자등록증명서 IRC, 기업등록증명서 ERC)을 받으려면 등록된 사업장 주소가 필요하고, 사업장 주소를 등록하려면 서명된 공증된 베트남 임대 계약서가 반드시 있어야 합니다.

그렇다면 존재하지 않는 회사 이름으로 어떻게 임대 계약서를 작성할 수 있을까요? 일반적으로 사용되는 두 가지 실무적 해결책이 있습니다:

• 옵션 1: 조건부 임대 계약서 (가장 흔함)
  표준 절차입니다. 이상적인 다낭 상업용 부동산을 찾고 조건을 협의한 뒤, 임대인과 정식 임대 계약서에 서명하고 보증금을 지불해 확보합니다. 양측은 이 계약서가 사업자 등록용임을 이해하며, 이 공증된 임대 계약서를 변호사에게 제출해 IRC와 ERC 신청을 시작합니다.
  • 실무 팁: 사업자 등록 기간은 몇 주가 걸릴 수 있지만, 이 시간은 낭비가 아닙니다. MVP Vietnam 경험상, 임대인과 협의해 이 기간을 임대료 없는 ‘공사 준비 기간’으로 인정받아 인테리어 공사와 사업 확장을 준비할 수 있습니다.
• 옵션 2: 가상 사무실 주소
  일부 법률 사무소에서 추천하는 대안입니다. 먼저 ‘가상 사무실’ 주소로 회사를 설립해 빠르게 사업자 등록증을 받는 방법입니다. 실제 물리적 부동산을 찾는 압박 없이 법인이 설립된 후에, 다낭 내 실제 사무실 공간이나 상점 공간을 찾아 임대 계약을 체결합니다.
  • 단점: 추가 비용과 행정 절차가 발생합니다. 주소 변경 신고 및 신규 사업자등록증 발급 절차가 필요하며, 이로 인한 비용 지출과 시간이 더 소요됩니다.

이처럼 복잡한 절차 때문에 상업용 중개인과 변호사 간 소통이 필수입니다. 전문 중개인은 다낭 상업용 부동산 임대 방법을 잘 알고, 이 절차에 익숙한 임대인을 발견하거나 안내할 수 있습니다.

사업에 적합한 부동산 법적 적합성 확보 방법

보기 좋은 부동산 선택은 쉽습니다. 하지만 사업 유형에 맞는 법적 요건을 충족하는지는 가장 중요한, 그리고 자주 오해되는 부분입니다. 올바르게 접근하는 방법은 다음과 같습니다.

베트남에서 사업을 시작할 때 ‘용도지역’이 중요한가요?

소유권 증서의 공식 토지 이용 목적(핑크북)은 참고 사항이지만, 다낭 내 다수 사업자에게 실질적 현실은 보다 유연합니다. 가장 중요한 질문은 일반적인 용도지역과 허가 여부가 아니라, 해당 위치가 사업 운영에 필요한 하위 라이선스 를 받을 수 있는지 여부입니다.

법적으로 임대하는 건물인지, 단순 토지인지?

베트남 외국인 사업 임대 규정 상 매우 중요한 차이점입니다. 외국 투자 법인은 법적으로 토지에 부착된 건물(자산)을 임대할 수 있으나, 빈 토지 자체만은 합법적으로 임대할 수 없습니다.

왜 중요한가:
특히 음식점이나 카페에서, 토지 위에 세워진 임시 구조물(금속 골조, 컨테이너 등)이 건물처럼 보여도 합법적으로 등록된 건물과 다를 수 있습니다.

임대인의 소유권 증서에 ‘토지 사용권’만 있고 그 위에 영구 건물 기록이 없을 경우, 엄밀히 말해 임대 계약은 토지 임대이며 합법적 건물 임대가 아닙니다. 이는 임대 계약 무효 및 사업자 등록에 큰 장애가 될 수 있습니다.

건물 법적 상태 확인 방법:
임대인의 소유권 증서(‘Sổ Hồng’ 또는 ‘핑크북’)를 반드시 확인해야 합니다.

• 확인할 사항: 문서에 명확히 ‘토지에 부착된 자산’(Tài sản gắn liền với đất)이라고 명시되어야 합니다. 이는 해당 부동산에 영구적이고 합법적인 건물이 존재함을 의미합니다.
• 핵심: 핑크북에 토지만 기록되어 있고 건물 언급이 없으면, 외국인 소유 회사라면 임대하지 말아야 합니다.

확인 절차의 추가 이점:
건물이 핑크북에 법적으로 등록되어 있다는 것을 증명하는 것은 다음과 같은 추가 혜택도 있습니다:

• 건축 허가 증명: 건물이 합법적으로 건축되어 필요한 허가를 보유했다는 증거입니다.
• 화재 안전 허가 필수 조건: 법적 건물로 등록되지 않은 구조물에는 화재 안전(PCCC) 인증서를 신청할 수 없으며, 이 점검은 반드시 선행되어야 합니다.

베트남 사업 설립에 필요한 ‘하위 라이선스’란?

사업 초기 등록 후 반드시 취득해야 하는 특정 의무 인증서들입니다. 다낭 상업용 부동산을 선택할 때 그 물리적 상태와 구성에 따라 취득 여부가 결정됩니다.

• 화재 안전 증명서 (PCCC): 엄격한 요구 사항을 충족해야 하며, 비상 출구 확보, 환기 시스템, 구조적 특징 등이 포함될 수 있습니다. 많은 오래된 건물이나 1층 공간은 이를 충족하지 못합니다.
• 식품 위생 및 안전 허가: 주방 구조는 배수, 생식과 조리용 공간 분리, 세면대 배치 등 기준을 충족해야 합니다.
• 주류 판매 허가: 주류 판매를 위해서는 현지 당국이 검토하는 특정 조건을 충족해야 합니다.
• 스파 및 살롱 허가: 특정 객실 배치, 환기, 배수 설비가 요구되며 승인이 필요합니다.
• 관광업 허가: 인바운드 혹은 아웃바운드 여행사를 운영할 경우, 등록된 합법적 물리적 사무실이 필수 조건입니다. 공증된 임대 계약서가 안정적 사업장 증빙이 됩니다. 또한, 관광 경영 관련 학위나 자격을 갖춘 법적 대표자가 있어야 허가를 받을 수 있습니다.
• 리노베이션 허가: 주로 임대를 위한 상업용 부동산 리노베이션을 돕는 시공사가 취득하며, 실제 사업 운영에는 영향을 미치지 않습니다.

이 중 한 가지라도 하위 라이선스를 확보하지 못하면, 임대 계약서에 서명하고 리노베이션 비용을 지불했더라도 사업 운영이 전면 중단될 수 있습니다.

부동산의 적합성 최종 판단은 누가 하나요?

이 문제에 대한 최종 권위는 귀하의 변호사입니다.

가장 중요한 사항입니다. 다낭 부동산 중개인은 좋은 매물과 필요 서류 제공에 뛰어나지만, 허가 관련 법적 조언을 제공할 자격은 없습니다. 사업 유형에 맞는 장소 적합성에 대한 최종 ‘승인’은 항상 법률 자문을 통해 받아야 합니다.

임대 계약서에서 무엇을 확인해야 하나요?

베트남 상업용 임대 계약서는 매우 중요한 문서입니다. 반드시 이중 언어로 작성되어야 하며, 명확하고 서명 전에 꼼꼼히 검토되어야 합니다. 상세하고 법적으로 견고한 상업용 임대 계약서가 필수입니다.

임대 계약서에서 반드시 주목해야 할 핵심 조항:

• 기간(임대 기간): 임대 기간은 얼마인가요? 갱신 조건과 옵션은 어떻게 되나요?
• 임대료 및 지급: 임대료가 고정인지, 매년 인상되는지? 그 인상 폭은 얼마인가요?
• 보증금: 몇 개월치 보증금을 요구하나요? 완전 반환을 위한 정확한 조건은 무엇인가요?
• 해지 조건: 조기 해지 시 본인과 임대인 각각에 부과되는 위약금은 얼마인가요?
• 책임: 수리 책임이 건물 구조물 혹은 내부 인테리어 중 누구에게 있는지 명확히 규정되어야 합니다.

항상 이중 언어(베트남어-영어) 계약서를 요구하세요. 베트남어 계약이 법적 효력을 갖지만, 영어 계약서로 정확히 무엇을 서명하는지 이해할 수 있습니다.

베트남 상업용 부동산 임대 시 알아야 할 숨겨진 비용은?

네, 월 임대료 외에도 거의 확실히 추가 비용이 발생합니다. 실제 지출을 정확히 파악하려면 베트남 임대 시 흔히 발생하는 숨겨진 비용을 예산에 포함하세요.

• 관리비: 오피스 빌딩과 상업 센터에서 별도로 부과되며, 보안, 공용 구역 청소, 빌딩 시설 유지 관리를 포함합니다.
• 부가가치세 (VAT): 명시된 임대료에 10% VAT가 포함된 금액인지 별도인지 확인해야 합니다. 이 차이가 비용에 큰 영향을 미칩니다.
• 공과금: 전기와 수도는 별도 지불입니다. 이전 사용 내역서를 확인해 비용을 예측하세요.
• 주차비: 차량 혹은 직원용 오토바이 주차에 건물이 별도 요금을 부과하는지 확인하세요.
• 인테리어 공사 비용: 공간을 사업 목적에 맞게 리노베이션 하는 비용은 보통 임차인이 전액 부담합니다.

부동산 점검 시 무엇을 확인해야 하나요?

임대 계약 전에 다낭 내 상업용 부동산을 반드시 꼼꼼히 실지 점검해야 합니다. 방문 시 다음 부동산 상태 점검표를 참고하세요:

이건물 점검 팁은 매우 중요합니다. 모든 손상 부분을 사진과 영상으로 남겨 임대 계약서에 첨부하여 보증금 보호에 활용하세요.

임대인이 진짜 소유주인지 어떻게 확인하나요?

법적 소유자와 거래하는지 반드시 확인해야 합니다. 임대 사기 위험에서 보호받기 위해 보증금 지급 전 임대인 또는 대리인에게 다음 서류를 요청하세요:

1. 소유권 증서 (Sổ Hồng): 베트남 정부가 발행한 공식 토지 사용권 증서입니다.
2. 신분증: 신분증상의 이름이 소유권 증서의 이름과 일치해야 합니다.
3. 사업자 등록증: 임대인이 법인이라면 사업자등록증도 확인하세요.

합법적인 임대인이나 전문 상업용 중개인이라면 이 서류들을 제공하는 데 문제가 없습니다.

다낭에서 내 사업에 최적의 위치를 선택하려면?

다낭의 최적 사업 지역은 전적으로 목표 고객층에 달려 있습니다. 유동 인구, 접근성, 고객 특성을 기준으로 장소를 선택해야 합니다.

실무 팁: 잠재 지역을 하루 중 여러 시간대에 방문해 보세요. 현장 조사는 다낭의 상점 공간 임대 시 매우 유용한 정보입니다.

임대료 및 기타 조건 협상이 가능한가요?

네, 베트남의 거의 모든 부동산 임대 조건은 협상이 가능합니다. 제시된 가격은 보통 시작점일 뿐입니다.

임대인과 협상 시 참고할 만한 팁은 다음과 같습니다:

• 무상 임대 기간: 공사를 완료할 수 있도록 15-45일의 ‘무상 임대 기간’ 요청이 일반적입니다.
• 보증금: 장기 임대의 경우 일반적으로 3개월 보증금을 2개월로 협상할 수 있습니다.
• 임대료: 다낭의 부동산 동향을 조사하여 유사한 부동산의 임대료를 확인하세요. 장기 계약(3~5년)을 체결하면 월 임대료를 더 유리하게 협상할 수 있는 여지가 커집니다.

상업용 부동산에 특별한 부동산 중개인이 필요한가요?

네, 단순 주거 임대가 아닌 상업용 부동산에 입증된 경험이 있는 인증된 부동산 중개업체를 이용해야 합니다. 다낭에서 적합한 상업용 부동산을 찾으려면 전문 지식과 현지 네트워크가 필요합니다.

전문적인 상업용 부동산 중개인은 상업 임대법을 이해하고, 사업용 부동산 포트폴리오를 보유하며, 귀하의 구체적인 요구를 파악할 수 있습니다. MVP Vietnam과 같이 다낭 부동산 시장에서 오랜 역사를 가진 중개인은 사업 시작 시 필수적인 신뢰와 전문성을 제공합니다.

임대를 조기 종료해야 할 경우 어떻게 되나요?

서명하기 전에 임대 계약의 계약 해지 조항을 명확히 이해하고, 명확한 종료 전략을 세워야 합니다. 임대 계약에는 조기 해지 시 재정적 벌칙이 명시되어 있으며, 보통 보증금 전액을 상실하는 경우가 많습니다.

계약 협상 시 더 유리한 조항을 협상하려고 노력하세요. 예를 들어, 임대 계약을 인수할 적합한 후임 임차인을 찾을 수 있는 조항을 제안하여 보증금을 회수할 수 있도록 하는 방법이 있습니다. 이것은 베트남에서 상업용 임대 계약을 체결할 때 위험을 최소화하는 가장 중요한 외국인 사업 팁 중 하나입니다.

임대인이 조기 계약 종료를 원할 경우 어떻게 되나요?

이것은 반드시 대비해야 할 중요한 상황입니다. 임차인에게 의무가 있듯이 임대인에게도 의무가 있습니다. 전문적인 상업 임대 계약서는 양 당사자를 보호해야 합니다.

임대인의 표준 계약 해지 조항

잘 작성된 베트남 임대 계약서는 임대인이 조기 계약 해지를 할 수 있는 제한적이고 정당한 사유를 명시합니다. 통상적으로 임차인이 계약을 심각하게 위반한 상황 등이 포함됩니다. 예를 들면:

• 장기간 임대료 미납(보통 여러 차례 경고 후).
• 다낭 상업용 부동산을 불법 활동에 사용하는 경우.
• 임대인의 허가 없이 부동산에 중대한 구조 변경을 하는 경우.
• 임대인의 동의 없이 부동산을 재임대하는 경우.

임대인이 정당한 이유 없이 계약 해지를 원한다면?

이때 계약서가 가장 중요합니다. 강력한 임대 계약서는 임대인이 정당하고 계약서에 명시된 이유 없이(예: 단순히 부동산을 매각하거나 더 높은 임대료를 위해 다른 사람에게 임대하고자 하는 경우) 계약을 종료할 때 벌칙 조항을 포함해야 합니다.

• 벌칙 조항: 공정한 조항은 임대인이 부당하게 계약을 해지할 경우 다음과 같이 해야 한다고 명시합니다:
  1. 보증금 전액 반환: 이것이 최소한의 요구사항입니다.
  2. 벌금 지급: 이 벌금은 보통 1~2개월 임대료에 해당합니다.
  3. 인테리어 비용 보상: 상업용 부동산 임대에서 매우 중요한 부분입니다. 공간 리노베이션에 수만 달러를 투자했을 수 있으며, 강력한 계약서는 임대인이 귀하를 이사하도록 강요할 경우 일부 “손실 비용”을 보상하도록 요구할 수 있습니다.

전문가 팁: 이는 매우 중요한 협상 포인트입니다. 부동산 임대 조건을 검토할 때 이 부분에 특히 주의를 기울이세요. 임대인에 대한 벌칙 조항이 명확하게 명시되어 있어야 하며, 임대인이 부당한 사유 없이 계약을 파기하지 못하도록 충분히 강해야 합니다. 이는 사업 운영의 안정성을 확보하는 데 필수적입니다.

다낭 상업용 부동산 임대는 시간과 자금의 중요한 투자입니다. 과정이 복잡하지만 위험할 필요는 없습니다. 철저한 실사를 통해 베트남 임대의 숨겨진 비용으로부터 사업을 보호할 수 있습니다.

이 가이드는 다낭에서 상업용 부동산을 안전하게 임대하는 데 필요한 기본 틀을 제공합니다. 전문 상업용 중개인의 지원이 필요하시거나 적합한 위치 확보를 돕기 원하시면, 저희 팀이 도움을 드릴 준비가 되어 있습니다.