AI MUỐN THÀNH NHÀ TỶ PHÚ?
Bài đăng này bắt đầu hình thành trong đầu tôi sau khi tôi nói chuyện với một vài người dân địa phương mà tôi biết, những người đã chia sẻ sự gia tăng giá trị đất đai của họ với tôi. Tôi đã bị hạ gục bởi những con số. Tất cả các bất động sản này đều nằm ở phía Đông - trên thực tế, tất cả đều thuộc khu An Thượng, khu vực đang nóng trên thị trường bất động sản hiện nay. Đây là số liệu thống kê, cho vui:
- Một tài sản trên đường An Thượng 30 tăng 1100% trong sáu năm: 500 triệu lên 6 tỷ đồng.
- Một tài sản trên An Thượng 2 tăng 3900% trong vòng 8 năm: 200 triệu lên 8 tỷ đồng.
- Một tài sản trên đường An Thượng 33 đã tăng 525% trong 4 năm: 800 triệu lên 5 tỷ đồng.
Và đó chỉ là đối với đất - những ngôi nhà có giá cao hơn. Nếu bạn là một nhà đầu tư, những con số đó khiến bạn phải chảy nước miếng.
Tôi không có thời gian hoặc xu hướng để lập biểu đồ từ những điểm đó, nhưng bạn có thể thấy rõ sự gia tăng thiên văn của giá đất ở phía đông. Tôi thường nghe các thuật ngữ 'bong bóng' và 'thị trường quá nóng' và 'điều này thật nhảm nhí' được nhắc đến trong cuộc trò chuyện. Vì vậy, sự tò mò của tôi bị kích thích, và tôi phải đặt câu hỏi: Đà Nẵng có trải qua bong bóng bất động sản?
Kết luận mà tôi đi đến, sau một số nghiên cứu, có lẽ là không. Mặc dù một số thành phần riêng lẻ của thị trường có thể quá nóng hoặc chỉ chạy đua một cách ngu ngốc, nhưng nhìn chung thị trường có vẻ ổn. Có vẻ như, thay vì được định giá quá cao như bây giờ, những vùng đất rộng lớn đã bị định giá thấp thậm chí một vài năm trước đây. Có một số lý do giải thích tại sao.
Trong quá trình nghiên cứu của mình, tôi rất vui được ngồi nói chuyện với ông Piotr Frieske của Central Vietnam Realty để nói về giá bất động sản và những gì ông thấy trên thị trường. Tiết lộ đầy đủ: không có hối lộ xảy ra, cũng không phải là một khoản đầu tư tốt để hối lộ tôi trên blog này bởi vì tôi chỉ muốn bỏ tiền túi và viết bất cứ thứ gì tôi muốn, và ngoài ra, tôi có hàng tá độc giả theo đúng nghĩa đen (trên Good day). Nhưng ông Frieske là một người tốt, vì vậy tôi rất vui khi đề cập đến ông ấy ở đây.
TIỀN MẶT KHÔNG TÍN DỤNG
Đà Nẵng vẫn rẻ hơn nhiều so với Sài Gòn hay Hà Nội về giá đất. Những người giàu có ở những thành phố đó biết điều này và theo dõi thị trường bất động sản, như những người giàu có thường làm. Ông Frieske và nhiều nguồn tin khác đồng ý rằng khoảng 60-80% mua đất mới ở Đà Nẵng đến từ những người giàu có ở Hà Nội, những người có thể bán một lô đất ở Hà Nội và mua bốn lô đất ở đây với cùng một số tiền.
Nhưng điều đó có liên quan gì đến bong bóng, hay thị trường quá nóng?
Bong bóng thường xảy ra khi có một mức độ lớn của đòn bẩy - tức là đi vay - trên thị trường. Trong trường hợp này, hầu hết các giao dịch mua đất hoàn toàn bằng tiền mặt, hoặc hầu hết là tài chính tối thiểu. Những người sở hữu đất hoàn toàn của họ không phải lo lắng về việc các ngân hàng đập cửa để họ được hoàn trả các khoản vay nếu thị trường tăng. Những người sở hữu bất động sản này có thể chỉ cần ngồi lại và đợi giá ổn định nếu có biến động về giá. Rốt cuộc, những gì thực sự để mất? Không cần phải bán nếu bạn mua đất bằng tiền mặt.
So sánh với bong bóng nhà ở 2006-2007 ở Mỹ, nổi tiếng bởi nợ tư nhân. Sự sụt giảm giá bất động sản thường xuất hiện như một phản ứng dây chuyền khi việc cho vay thắt chặt hơn. Vì vậy, ngay cả khi giá bất động sản ở Đà Nẵng giảm, không có khả năng xảy ra phản ứng dây chuyền vì nhiều chủ sở hữu bất động sản có rất ít hoặc không phải lo lắng về nợ.
Một lưu ý quan trọng ở đây là chắc chắn hầu hết các tài sản và sự phát triển ở đây được tài trợ bằng nợ. Nhưng có bao nhiêu? tôi không biết. Tôi muốn biết một số thông tin về điều đó, vì vậy nếu bạn có thông tin, vui lòng gửi cho tôi. Như thường lệ, nợ sẽ đặt các tổ chức đó vào tình thế bấp bênh hơn.
BẬT SPIGOT DU LỊCH
Du lịch rõ ràng là một yếu tố thúc đẩy rất lớn giá đất ở đây. Không mất nhiều thời gian thấy hàng loạt khách sạn - cả khách sạn hiện đang tồn tại và đang được xây dựng - để xem những gì được mong đợi ở đây. Bạn có thử hỏi sẽ có bao nhiêu khách du lịch đến? Con số khổng lồ 1,8 triệu du khách quốc tế đã đến thăm Đà Nẵng trong khoảng thời gian từ tháng 1 đến tháng 9 năm 2017 và con số này sẽ tăng lên. Đáng chú ý, 800.000 trong số đó là người Hàn Quốc bay trên bất kỳ chuyến bay nào trong số 115 chuyến bay hàng tuần từ Hàn Quốc đến Đà Nẵng. Sau đó là lượng khách du lịch nội địa ngày càng tăng. Thêm vào đó là khách du lịch Trung Quốc, nguồn cung về thực tế là vô hạn và bạn đang xem xét một sự bùng nổ lớn về du lịch.
Trong trường hợp bạn đang tự hỏi không biết ai sẽ sống trong tất cả các khách sạn và căn hộ mới đang được phát triển, thì bạn cứ làm đi.
Các căn condotel có thể thể hiện một chiến lược đầu tư thông minh đáng ngạc nhiên. Hãy tưởng tượng điều này: bạn mua một căn hộ trong một toà condotel và được đảm bảo lợi nhuận từ 8-10% mỗi năm nếu bạn cho thuê căn hộ. Điều đó khá tốt, nhưng nó không tốt hơn mức lãi suất khoảng 8% bạn nhận được khi gửi tiền không rủi ro tại các ngân hàng.
Nơi bắt đầu tạo ra sự khác biệt là trong tương lai trung hạn. Nếu bạn tưởng tượng rằng nền kinh tế sẽ chậm lại một chút trong vài năm tới và lãi suất sẽ giảm tương ứng, bạn sẽ vẫn kiếm được khoản 8-10% theo hợp đồng từ condotel trong khi lãi suất ngân hàng giảm dần. Điều này giải thích một phần cho sự phổ biến của mô hình condotel - chúng là một nơi tương đối an toàn để gửi tiền.
Như trước đây, tôi đã luôn ngạc nhiên bởi có bao nhiêu căn hộ studio và căn hộ dịch vụ chật kín ở Phú Mỹ Hưng, Sài Gòn, nơi cơ bản là Koreatown. Kiểu sắp xếp cuộc sống đó dường như phổ biến với khách du lịch Hàn Quốc hoặc người nước ngoài ngắn hạn. Tôi đoán đó là đối tượng mà phần lớn các studio và condotel đang nhắm đến.
Nó không chỉ là du lịch. Các nhà hoạch định thành phố và các nhà kinh doanh đã kết nối thành phố với Người hàn quốc và tiếng Nhật các doanh nghiệp Hàn Quốc và Nhật Bản. Ai biết điều này có thể đi đến đâu.
TRUYỀN THỐNG
Một khía cạnh thường bị bỏ qua của giá đất ở đây là vai trò của văn hóa. Truyền thống văn hóa ở đây là một gia đình giữ đất cho con trai của họ, và tôi biết những người đang giữ đất của họ chỉ vì lý do đó. Một người đứng ra sở hữu mảnh đất trị giá gấp hàng nghìn lần tiền lương hàng tháng. Tuy nhiên, họ từ chối bán mảnh đất của mình với bất kỳ giá nào mặc dù có nhiều lời mời chào vì họ nhất quyết giữ đất cho con trai.
Trong khi nhiều người coi đây là sự ngu ngốc thì những người này coi đó là trách nhiệm làm cha mẹ của mình. Công bằng mà nói - tôi biết tôi sẽ không có kiểu truyền thống như vậy. Kịch bản này có lẽ diễn ra không chỉ ở Đà Nẵng mà trên toàn quốc, và là một trong những khía cạnh không thể xác định được để xác định giá trị của đất.
CƠ SỞ VẬT CHẤT TỐT
Cần hiểu điều này: Ủy ban Kinh tế và Xã hội của Liên hợp quốc Châu Á và Thái Bình Dương (UNESCAP) dự đoán dân số Đà Nẵng sẽ là 2,5 triệu người vào năm 2030. Đó là mức tăng đáng kinh ngạc 150% chỉ trong hơn một thập kỷ. Sẽ mất rất nhiều công sức để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho tất cả những người đó, nhưng đất và nhà ở là hữu hạn. Tuy nhiên, một thành phố sẽ có nhiều thứ khác, không chỉ là những ngôi nhà.
Sân bay là tài sản cơ sở hạ tầng lớn nhất của thành phố cho ngành du lịch, và họ đã làm rất tốt với nó. Công suất của sân bay rất lớn, từ 50-80 nghìn lượt khách / ngày. Chỉ ở mức độ cá nhân, thật dễ dàng để nhận thấy, mặc dù việc nhập cư đôi khi có thể chậm một cách có kiểm soát. Nhưng sân bay Đà Nẵng dễ dàng hơn rất nhiều so với sân bay Tân Sơn Nhất.
Tương tự như vậy, bất kỳ ai sống ở Sài Gòn hay Hà Nội sẽ nói với bạn rằng cơ sở hạ tầng giao thông ở Đà Nẵng rất tuyệt vời khi so sánh. Bản thân những con đường tốt, mặc dù những người lái xe vẫn có thể bị một cú chạm mạnh vào đầu. Chắc chắn, không có gì là hoàn hảo, nhưng ít nhất chúng ta có một kế hoạch. Ngoài ra, trong số những nơi tôi đã sống: Austin, Los Angeles, Sài Gòn, Phnom Penh thì tôi có thể nói với bạn, rằng lái xe ở Đà Nẵng dễ dàng hơn nhiều so với những nơi khác.
Có lẽ lĩnh vực lớn nhất Đà Nẵng cần cải thiện là hệ thống xử lý nước thải. Nó không tuyệt vời, và bất cứ ai sống ở đây cũng cầu mong may mắn để họ không phải nghĩ về nó mỗi ngày.Một lượng nhỏ nước thải từ thành phố đến nhà máy xử lý nước, đây là điều rõ ràng cần được cải thiện. Ít nhất thì Đà Nẵng cũng đang lên một kế hoạch nào đó về việc này.
TƯƠNG LAI?
Tất nhiên, không có gì được đảm bảo, đặc biệt là trong các thị trường liên quan đến đầu cơ - và chắc chắn có một số đầu cơ trong thị trường bất động sản ở đây. Luôn có cơ hội giảm giá trên thị trường. Nó đã xảy ra trước đây, và nó có thể xảy ra lần nữa. Ví dụ như ở Sài Gòn, sự sụp đổ của thị trường vào năm 2007 đã làm giảm giá căn hộ xuống rất nhiều và hiện chúng mới đang phục hồi ở mức của năm 2007. Khoảng 5 năm trước, thị trường bất động sản Đà Nẵng bị đóng băng, khi bất động sản được trao tay với tốc độ chóng mặt.
Ông Frieske cho biết ông đã điều chỉnh lại triển vọng của mình từ rất lạc quan sang lạc quan một cách thận trọng, và cho biết thị trường chậm lại hoặc đóng băng không phải là vấn đề. Tuy nhiên, do các nguyên tắc cơ bản được trình bày ở trên, rất khó có khả năng chúng ta sẽ thấy một sự suy thoái lớn trên thị trường, trừ các thảm họa như chiến tranh hoặc thiên tai. Với sự gia tăng dân số được dự đoán lớn và sự tăng trưởng đồng thời của ngành du lịch, tất cả các xu hướng đều chỉ ra rằng giá đất không thể không tăng lên.
Tín dụng bản quyền cho www.samueltmccommon.com