Thuê bất động sản thương mại tại Đà Nẵng? Đây là 10 điều cần lưu ý

Bắt đầu hoặc mở rộng kinh doanh tại Đà Nẵng là một triển vọng thú vị. Thành phố năng động, phát triển và đầy cơ hội. Tìm được bất động sản thương mại tại Đà Nẵng phù hợp là bước quan trọng để biến kế hoạch kinh doanh của bạn thành hiện thực. Vị trí đúng có thể định hình thành công, trong khi vị trí sai có thể dẫn đến chi phí bất ngờ, phiền toái và khả năng thất bại.

Điểm Quan Trọng Khi Thuê Bất Động Sản Thương Mại Tại Đà Nẵng

• Thuê Trước Khi Xin Giấy Phép: Bạn phải có hợp đồng thuê ký kết và công chứng cho bất động sản thương mại tại Đà Nẵng trước khi có thể hoàn tất các giấy phép kinh doanh. Hãy lên kế hoạch cho bước quan trọng này trong quá trình thành lập doanh nghiệp của bạn.
• Xác Minh Quyền Sở Hữu và Kết Cấu: Xác minh quyền sở hữu của chủ nhà (qua “Sổ Hồng”) và xác nhận tòa nhà là kết cấu hợp pháp, không chỉ là kết cấu tạm thời trên mảnh đất. Luôn kiểm tra tình trạng thực tế của bất động sản trực tiếp.
• Hợp Đồng Bảo Vệ Bạn: Hợp đồng thuê thương mại của bạn là sự bảo vệ quan trọng nhất. Yêu cầu có hợp đồng thuê rõ ràng, song ngữ và kiểm tra kỹ tất cả các điều khoản, đặc biệt là về đặt cọc, sửa chữa và chấm dứt hợp đồng.
• Làm Việc Với Chuyên Gia Thương Mại: Không sử dụng môi giới nhà ở cho giao dịch thương mại. Một đại lý hoặc môi giới bất động sản chuyên biệt tại Đà Nẵng hiểu biết về pháp luật và thị trường, giúp bạn điều hướng toàn bộ quá trình phức tạp, từ tìm bất động sản phù hợp đến đàm phán điều khoản cuối cùng.

Hướng dẫn này được thiết kế để trở thành nguồn tin cậy đồng hành cùng bạn trong quá trình này. Đây là khuôn khổ từng bước xây dựng dựa trên hơn sáu năm kinh nghiệm hỗ trợ thuê thương mại trên thị trường Đà Nẵng dành cho doanh nhân nước ngoài. Chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn mười điều quan trọng nhất cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng thuê, giúp bạn trang bị kiến thức và tự tin để chọn được vị trí kinh doanh tốt nhất cho dự án và tạo nền tảng thành công ngay từ ngày đầu.

Tôi Cần Gì Về Pháp Lý Trước Khi Bắt Đầu Tìm Kiếm?

Đây là một trong những bước khó hiểu nhất cho doanh nhân mới tại Việt Nam vì bạn sẽ gặp tình huống kinh điển ‘con gà và quả trứng’. Để có được giấy phép kinh doanh tại Việt Nam (Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư – IRC và Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp – ERC), bạn cần có địa chỉ kinh doanh đăng ký. Để có địa chỉ đăng ký, bạn cần có hợp đồng thuê có công chứng tại Việt Nam.

Vậy làm sao để ký hợp đồng thuê cho một công ty về mặt pháp lý chưa tồn tại? Dưới đây là hai giải pháp phổ biến và thực tế:

• Lựa Chọn 1: Hợp Đồng Thuê Có Điều Kiện (Phổ Biến Nhất)
  Đây là quy trình chuẩn. Bạn tìm được bất động sản thương mại tại Đà Nẵng lý tưởng, đàm phán điều khoản và ký hợp đồng thuê chính thức với chủ nhà, đặt cọc để giữ chỗ. Hai bên hiểu rằng hợp đồng ký kết này nhằm mục đích chính là đăng ký kinh doanh. Sau đó, bạn cung cấp hợp đồng có công chứng để luật sư bắt đầu hồ sơ xin IRC và ERC.
  • Mẹo Chuyên Nghiệp: Thời gian đăng ký kinh doanh này, có thể kéo dài vài tuần, không phải thời gian lãng phí. Theo kinh nghiệm của chúng tôi tại MVP Vietnam, bạn có thể thương lượng với chủ nhà để được hưởng thời gian “miễn phí thuê” trong giai đoạn này, giúp bạn bắt đầu cải tạo và lập kế hoạch mở rộng kinh doanh tại Việt Nam trong khi thủ tục giấy tờ được xử lý.
• Lựa Chọn 2: Địa Chỉ Văn Phòng Ảo
  Một chiến lược khác mà một số công ty luật đề xuất là thành lập công ty trước bằng địa chỉ “văn phòng ảo”. Điều này giúp bạn nhanh chóng có giấy phép kinh doanh mà không phải chịu áp lực tìm mặt bằng thực tế ngay lập tức. Khi công ty được thành lập hợp pháp, bạn sẽ tìm văn phòng thực tế tại Đà Nẵng hoặc cửa hàng và ký hợp đồng thuê.
• Nhược Điểm: Nhược điểm chính là chi phí và thủ tục phát sinh thêm. Bạn cần làm thủ tục thay đổi địa chỉ chính thức và xin cấp lại giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh mới, gây thêm khoản phí và thời gian chờ đợi.

Do sự phức tạp này, rất quan trọng là đại lý thương mại và luật sư của bạn phải phối hợp chặt chẽ. Một đại lý chuyên nghiệp sẽ biết cách thuê bất động sản thương mại tại Đà Nẵng và tìm chủ nhà có kinh nghiệm với quy trình này (hoặc hướng dẫn họ).

Làm Thế Nào Để Đảm Bảo Bất Động Sản Phù Hợp Về Pháp Lý Cho Doanh Nghiệp?

Chọn một bất động sản đẹp mắt thì dễ. Nhưng đảm bảo đó là vị trí phù hợp pháp lý cho loại hình kinh doanh cụ thể của bạn là một trong những bước quan trọng nhất—và thường bị hiểu sai. Dưới đây là cách để bạn thực hiện đúng.

Việc “phân vùng” có quan trọng khi mở doanh nghiệp tại Việt Nam không?

Mặc dù mục đích sử dụng đất chính thức trong giấy tờ sở hữu (“Sổ Hồng”) là một yếu tố, thực tế áp dụng cho nhiều doanh nghiệp tại Đà Nẵng linh hoạt hơn. Vấn đề quan trọng thường không phải là phân vùng tổng thể và giấy phép chung, mà là vị trí cụ thể có đủ điều kiện để được cấp giấy phép con mà doanh nghiệp cần để hoạt động hợp pháp hay không.

Tôi đang thuê tòa nhà hợp pháp hay chỉ mảnh đất?

Đây là điểm phân biệt quan trọng theo quy định thuê kinh doanh của doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam. Là công ty có vốn nước ngoài, bạn được phép hợp pháp thuê tòa nhà (tài sản gắn liền với đất), nhưng không được thuê chỉ một mảnh đất trống.

Tại sao quan trọng:
Bạn thường gặp các bất động sản, đặc biệt là nhà hàng hoặc quán cà phê, có kiểu xây dựng đơn giản, tạm thời (ví dụ: khung kim loại, container vận chuyển) dựng trên đất. Dù trông như một tòa nhà, nhưng có thể không được đăng ký hợp pháp là tòa nhà.

Nếu giấy tờ quyền sở hữu của chủ nhà chỉ ghi “Quyền sử dụng đất” mà không liệt kê công trình xây dựng tồn tại trên đất, hợp đồng thuê của bạn về mặt pháp lý chỉ là thuê đất, không phải tòa nhà hợp pháp. Điều này có thể làm hợp đồng thuê mất hiệu lực và gây rắc rối lớn khi xin giấy phép kinh doanh.

Cách kiểm tra xác nhận tình trạng pháp lý của tòa nhà:
Bạn cần kiểm tra giấy tờ sở hữu của chủ nhà (Sổ Hồng hoặc “Pink Book”).

• Cần xem gì: Giấy tờ phải thể hiện rõ “tài sản gắn liền với đất”. Điều này xác nhận có cấu trúc hợp pháp, cố định trên bất động sản.
• Kết luận: Nếu Sổ Hồng chỉ liệt kê đất mà không đề cập đến công trình, bạn không nên thuê cho công ty vốn nước ngoài của mình.

Lợi Ích Dài Hạn Của Việc Xác Minh:
Xác nhận tòa nhà được đăng ký hợp pháp trong Sổ Hồng còn có nghĩa là:

• Bằng chứng giấy phép xây dựng: Chứng minh tòa nhà được xây dựng hợp pháp và có giấy phép cần thiết.
• Điều kiện tiên quyết để xin giấy phép phòng cháy chữa cháy (PCCC): Bạn không thể xin hoặc nhận giấy chứng nhận PCCC cho công trình không đăng ký hợp pháp là tòa nhà. Đây là bước đầu tiên bắt buộc không thể thương lượng.

Các giấy phép con cần thiết để thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam là gì?

Đây là các giấy phép và chứng nhận bắt buộc mà doanh nghiệp phải có sau khi đăng ký thành lập. Khả năng xin các giấy phép này phụ thuộc trực tiếp vào điều kiện thực tế và bố trí của bất động sản thương mại bạn chọn tại Đà Nẵng.

• Giấy chứng nhận PCCC: Đây là yêu cầu quan trọng. Bất động sản phải đáp ứng các tiêu chuẩn nghiêm ngặt, có thể bao gồm lối thoát hiểm đủ, hệ thống thông gió phù hợp, và các đặc điểm cấu trúc cụ thể. Nhiều tòa nhà cũ hoặc không gian tầng trệt không được thiết kế để đáp ứng và không thể vượt qua kiểm định này.
• Giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm: Phải đảm bảo bố trí bếp theo tiêu chuẩn, bao gồm thoát nước tốt, khu vực riêng biệt cho thực phẩm sống và chín, và bố trí bồn rửa cụ thể.
• Giấy phép bán rượu: Địa điểm phải đáp ứng điều kiện riêng theo đánh giá của chính quyền địa phương để được bán rượu.
• Giấy phép Spa & Salon: Loại hình này yêu cầu phòng ốc, thông gió và hệ thống ống nước phải được phê duyệt theo quy định.
• Giấy phép du lịch: Nếu hoạt động như công ty lữ hành (đến hoặc đi), yêu cầu quan trọng nhất là có văn phòng hiện trạng hợp pháp, đăng ký. Hợp đồng thuê có công chứng là chứng minh vị trí hoạt động ổn định. Hơn nữa, để có giấy phép này, doanh nghiệp phải có giám đốc đủ tiêu chuẩn pháp lý, có kinh nghiệm hoặc bằng cấp quản lý du lịch.
• Giấy phép sửa chữa: thường do nhà thầu thực hiện trong quá trình cải tạo bất động sản thương mại bạn thuê và không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh thực tế.

Không thể xin được dù chỉ một giấy phép con này có thể khiến doanh nghiệp bạn ngưng hoạt động hoàn toàn, ngay cả khi đã ký hợp đồng thuê và đầu tư cải tạo.

Ai là người đưa ra quyết định cuối cùng về khả năng sử dụng bất động sản?

Luật sư của bạn là người có thẩm quyền cuối cùng về vấn đề này.

Đây là điểm quan trọng nhất. Môi giới bất động sản tại Đà Nẵng có thể giúp bạn tìm các lựa chọn tốt và cung cấp giấy tờ cần thiết, tuy nhiên họ không đủ thẩm quyền tư vấn pháp lý về giấy phép. Quyết định cuối cùng về tính khả thi của vị trí đối với loại hình doanh nghiệp cụ thể phải do cố vấn pháp lý của bạn đưa ra.

Tôi cần xem xét gì trong hợp đồng thuê?

Hợp đồng thuê thương mại tại Việt Nam của bạn là tài liệu rất quan trọng. Nó phải được soạn song ngữ, rõ ràng và cần xem kỹ trước khi ký. Một hợp đồng thuê thương mại chi tiết, hợp pháp là điều cần thiết.

Các điều khoản chính cần chú ý trong hợp đồng thuê bất động sản:

• Thời hạn: Hợp đồng thuê bao lâu? Các tùy chọn và điều kiện gia hạn ra sao?
• Tiền thuê và thanh toán: Tiền thuê cố định hay tăng hàng năm? Tăng bao nhiêu?
• Đặt cọc: Cần đặt cọc bao nhiêu tháng? Điều kiện chính xác để nhận lại đủ là gì?
• Chấm dứt: Phạt thế nào nếu bạn muốn kết thúc thuê sớm? Chủ nhà thì sao?
• Trách nhiệm: Ai chịu trách nhiệm sửa chữa (kết cấu hay nội thất)? Cần quy định rõ ràng.

Luôn yêu cầu hợp đồng song ngữ (Việt-Anh). Phiên bản tiếng Việt sẽ có giá trị pháp lý tối thượng, nhưng phiên bản tiếng Anh giúp bạn hiểu rõ những gì mình ký.

Những chi phí ẩn nào tôi cần biết khi thuê bất động sản thương mại tại Việt Nam?

Đúng vậy, khoản thanh toán hàng tháng của bạn chắc chắn sẽ không chỉ là tiền thuê cơ bản. Bạn cần tính đến các chi phí ẩn khi thuê thông thường tại Việt Nam để có cái nhìn chính xác về chi phí thực tế.

• Phí quản lý: Ở các tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại, khoản phí riêng này bao gồm bảo vệ, vệ sinh khu vực chung và bảo trì tòa nhà.
• Thuế VAT (Thuế Giá trị Gia tăng): Tiền thuê ghi trong hợp đồng đã bao gồm 10% VAT hay chưa? Điều này ảnh hưởng lớn đến chi phí.
• Tiện ích: Bạn sẽ tự trả điện, nước. Hãy xem hóa đơn trước đây để ước lượng chi phí.
• Chỗ đậu xe: Tòa nhà có tính phí đỗ ô tô hoặc xe máy cho bạn và nhân viên không?
• Cải tạo / Hoàn thiện: Bạn thường chịu toàn bộ chi phí cải tạo không gian để phù hợp với nhu cầu kinh doanh.

Tôi cần kiểm tra gì khi xem bất động sản?

Bạn cần thực hiện kiểm tra kỹ càng về hiện trạng bất động sản thương mại tại Đà Nẵng trước khi ký hợp đồng thuê. Dùng danh sách kiểm tra sau trong quá trình tham quan:

Những mẹo kiểm tra công trình này rất quan trọng. Hãy chụp ảnh và quay video tất cả, đặc biệt là những hư hỏng hiện có, và đính kèm vào hợp đồng thuê để bảo vệ khoản đặt cọc của bạn.

Làm sao biết chủ nhà là người sở hữu thật sự?

Bạn có thể và nên xác nhận bạn đang làm việc với chủ sở hữu hợp pháp. Điều này bảo vệ bạn khỏi các chiêu trò lừa đảo thuê nhà. Trước khi đặt cọc, hãy yêu cầu chủ nhà hoặc đại lý cung cấp:

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ Hồng): Đây là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chính phủ Việt Nam cấp.
2. Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân: Tên trên giấy tờ phải trùng với tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu.
3. Giấy phép kinh doanh công ty: Nếu chủ sở hữu là công ty, bạn cần xem giấy phép của họ.

Chủ nhà hợp pháp hoặc đại lý thương mại chuyên nghiệp sẽ không ngần ngại cung cấp các giấy tờ này.

Làm sao tôi chọn được vị trí tốt nhất cho kinh doanh tại Đà Nẵng?

Khu vực kinh doanh tốt nhất tại Đà Nẵng phụ thuộc hoàn toàn vào đối tượng khách hàng mục tiêu của bạn. Bạn phải chọn vị trí dựa trên lượng khách đi lại, khả năng tiếp cận và đặc điểm khách hàng.

Mẹo Chuyên Nghiệp: Hãy dành thời gian tại một vị trí tiềm năng vào các khung giờ khác nhau trong ngày. Nghiên cứu thực địa này rất giá trị khi tìm kiếm không gian cửa hàng tại Đà Nẵng.

Tôi có thể thương lượng tiền thuê và các điều khoản khác không?

Vâng, hầu hết các điều khoản thuê bất động sản tại Việt Nam đều có thể thương lượng. Giá niêm yết thường chỉ là điểm khởi đầu.

Dưới đây là một số mẹo thương lượng với chủ nhà:

• Thời Gian Miễn Phí Thuê: Thông thường bạn có thể yêu cầu một giai đoạn “miễn phí thuê” từ 15 đến 45 ngày để hoàn thiện việc cải tạo.
• Tiền đặt cọc: Bạn thường có thể thương lượng giảm tiền đặt cọc từ ba tháng xuống còn hai tháng, đặc biệt khi thuê dài hạn.
• Giá thuê: Nghiên cứu xu hướng bất động sản tại Đà Nẵng cho các bất động sản tương tự. Nếu bạn ký hợp đồng thuê dài hạn (3-5 năm), bạn sẽ có nhiều ưu thế hơn để thương lượng mức giá thuê hàng tháng tốt hơn.

Tôi có cần một môi giới bất động sản chuyên biệt cho bất động sản thương mại không?

Có, bạn nên sử dụng một công ty môi giới bất động sản được chứng nhận có kinh nghiệm rõ ràng về bất động sản thương mại, không chỉ cho thuê nhà ở. Việc tìm một bất động sản thương mại tại Đà Nẵng phù hợp đòi hỏi kiến thức chuyên môn và mạng lưới địa phương.

Một chuyên viên bất động sản thương mại chuyên nghiệp hiểu rõ luật cho thuê thương mại, có danh mục các bất động sản kinh doanh, và nắm bắt được nhu cầu cụ thể của bạn. Một nhà môi giới bất động sản tại Đà Nẵng với kinh nghiệm lâu năm trên thị trường, như MVP Vietnam, cung cấp sự tin tưởng và chuyên môn thiết yếu khi bạn bắt đầu kinh doanh.

Điều gì sẽ xảy ra nếu tôi phải kết thúc hợp đồng thuê sớm?

Bạn cần có chiến lược thoát hợp đồng rõ ràng bằng cách hiểu điều khoản chấm dứt trong hợp đồng trước khi ký. Hợp đồng sẽ quy định các khoản phạt tài chính nếu bạn chấm dứt sớm, thường có nghĩa là bạn sẽ mất toàn bộ tiền đặt cọc.

Trong quá trình thương lượng hợp đồng, hãy cố gắng đàm phán một điều khoản thuận lợi hơn. Ví dụ, bạn có thể đề xuất điều khoản cho phép bạn tìm người thuê thay thế phù hợp để tiếp nhận hợp đồng thuê, giúp bạn lấy lại tiền đặt cọc. Đây là một trong những mẹo kinh doanh quan trọng giúp người nước ngoài giảm thiểu rủi ro khi ký hợp đồng thuê thương mại tại Việt Nam.

Điều gì sẽ xảy ra nếu chủ nhà muốn chấm dứt hợp đồng thuê sớm?

Đây là tình huống quan trọng cần chuẩn bị. Cũng như bạn có nghĩa vụ, chủ nhà cũng có nghĩa vụ. Một hợp đồng thuê thương mại chuyên nghiệp cần bảo vệ cả hai bên.

Các điều khoản chấm dứt hợp đồng tiêu chuẩn của chủ nhà

Một hợp đồng thuê được soạn thảo kỹ càng tại Việt Nam sẽ liệt kê rõ các lý do hợp pháp và giới hạn mà chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng sớm. Thông thường bao gồm các trường hợp người thuê vi phạm nghiêm trọng hợp đồng như:

• Không thanh toán tiền thuê trong thời gian kéo dài (thường sau nhiều lần cảnh báo).
• Sử dụng bất động sản thương mại tại Đà Nẵng cho hoạt động phi pháp.
• Thay đổi cấu trúc lớn của bất động sản mà không có sự đồng ý.
• Cho thuê lại bất động sản cho bên thứ ba mà không được sự chấp thuận của chủ nhà.

Nếu chủ nhà muốn chấm dứt hợp đồng mà không có lý do chính đáng thì sao?

Đây là phần quan trọng nhất trong hợp đồng của bạn. Một hợp đồng thuê chặt chẽ cần có điều khoản phạt cho chủ nhà nếu họ chấm dứt hợp đồng mà không có lý do hợp pháp được quy định trong hợp đồng (ví dụ, họ đơn giản muốn bán tài sản hoặc cho thuê lại với giá cao hơn).

• Điều khoản phạt: Điều khoản công bằng thường quy định rằng nếu chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê một cách phi pháp, họ phải:
1. Hoàn trả Đầy đủ Tiền Đặt Cọc Của Bạn: Đây là mức tối thiểu bắt buộc.
2. Trả Tiền Phạt: Khoản tiền này thường bằng một hoặc hai tháng tiền thuê.
3. Bồi Thường Chi Phí Cải Tạo: Đây là điểm then chốt với việc thuê bất động sản kinh doanh. Bạn có thể đã đầu tư hàng chục nghìn đô la để cải tạo không gian. Hợp đồng chặt có thể bao gồm điều khoản yêu cầu chủ nhà bồi thường một phần “chi phí chìm” nếu họ buộc bạn phải chuyển đi.

Mẹo chuyên nghiệp: Đây là điểm quan trọng khi thương lượng. Khi xem xét các điều khoản thuê bất động sản, hãy chú ý tới phần này. Đảm bảo các hình phạt dành cho chủ nhà được nêu rõ ràng và đủ nghiêm khắc để ngăn họ vi phạm hợp đồng khi không có lý do chính đáng. Điều này giúp đảm bảo sự ổn định quan trọng cho hoạt động kinh doanh của bạn.

Thuê một bất động sản thương mại tại Đà Nẵng là một khoản đầu tư lớn về thời gian và tiền bạc. Quá trình này phức tạp nhưng không nhất thiết phải rủi ro. Bằng cách thực hiện kiểm tra kỹ lưỡng, bạn có thể bảo vệ doanh nghiệp khỏi các chi phí ẩn khi thuê tại Việt Nam.

Hướng dẫn này cung cấp khung cơ bản cho quy trình thuê an toàn bất động sản thương mại tại Đà Nẵng. Nếu bạn cần hỗ trợ chuyên nghiệp từ một đại lý thương mại chuyên biệt để đồng hành qua các bước và tìm được vị trí phù hợp, đội ngũ của chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ.