Luật Nhà ở mới về Bất động sản tại Việt Nam cho phép cá nhân và tổ chức nước ngoài đủ điều kiện mua và sở hữu tất cả các loại hình nhà ở bao gồm căn hộ và các bất động sản có đất như biệt thự và nhà phố trong các dự án phát triển bất động sản nhà ở.

Các loại bất động sản tại Việt Nam có thể bán cho người không mang quốc tịch Việt Nam: Căn hộ hoặc chung cư, condotel, nhà phố và biệt thự.

Tất cả người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam (được đóng dấu Visa trong hộ chiếu) được phép mua và sở hữu một số loại bất động sản nhất định tại Việt Nam: bất động sản nhà ở trong các dự án phát triển bất động sản trong nước (ngoại trừ người nước ngoài được hưởng quyền miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự theo quy định pháp luật).

Người không mang quốc tịch Việt Nam không được phép mua đất hoặc bất động sản có đất (nhà/biệt thự) ngoài các dự án nhà ở được phê duyệt.

Cá nhân hoặc công ty nước ngoài không được sở hữu quá 30% tổng số căn hộ được bán trong một dự án nhà ở được cấp phép.

Đối với các dự án nhà ở có bất động sản có đất (nhà/biệt thự), tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài không vượt quá 10% tổng số biệt thự hoặc nhà bán trong dự án đó.

Ưu điểm của việc sở hữu bất động sản của người nước ngoài là sau khi tòa nhà căn hộ được bán hết, họ được quyền bán cho cả người Việt Nam và người nước ngoài, điều này đôi khi giữ giá cao hơn các căn hộ thuộc sở hữu của người Việt, mà không thể bán cho người nước ngoài.

Thời hạn sở hữu được cho phép đối với cá nhân nước ngoài mua nhà là 50 năm kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu liên quan với khả năng gia hạn khi hết hạn.

Hợp đồng thuê dài hạn thường có thời hạn 50 năm tính từ ngày cấp phép dự án.

Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam được hưởng quyền sở hữu nhà ở lâu dài và ổn định tại Việt Nam.

Khi mua bất động sản tại Việt Nam, chủ đầu tư sẽ ràng buộc hợp đồng với người mua thông qua SPA. SPA là hợp đồng ràng buộc pháp lý giữa người mua và chủ đầu tư để chứng minh rằng một ngôi nhà hoặc một căn hộ đã được bán cho người mua bởi chủ đầu tư. SPA cũng được dùng như bằng chứng về quyền sở hữu một cách hợp pháp đối với nhà hoặc căn hộ trước khi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được cấp cho chủ sở hữu. SPA được Bộ Xây dựng cung cấp.

Chủ sở hữu căn hộ/nhà sẽ có các quyền pháp lý sau:

• Quyền bất khả xâm phạm đối với nhà theo quyền sở hữu hợp pháp của mình.
• Sử dụng nhà cho mục đích cư trú và các mục đích khác không bị pháp luật cấm.
• Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quyền sở hữu hợp pháp.
• Được phép bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng, đổi, góp vốn, cho vay hoặc ủy quyền quản lý nhà của mình.

“Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà”, đại diện cho “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất”, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước cấp để chứng nhận/công nhận quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân/tổ chức đối với đất hoặc nhà của mình. Nó thường được gọi là “giấy chứng nhận quyền sở hữu” hay “sổ hồng”. Thời hạn sở hữu của người nước ngoài là 50 NĂM kể từ ngày giấy chứng nhận quyền sở hữu được cấp.

Nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam ở nước ngoài (gọi là Việt kiều), họ sẽ được quyền sở hữu nhà ổn định và lâu dài và có đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam.

Người nước ngoài có thể tự khai báo và nộp thuế hoặc ủy quyền cho bên thứ ba (bằng giấy ủy quyền) khai báo và nộp thuế tại cơ quan thuế cấp Quận nơi bất động sản tọa lạc.

THUẾ GIÁ TRỊ GIA TĂNG (VAT) Thuế VAT 10% áp dụng cho mọi giao dịch chuyển nhượng bất động sản của người trong nước hoặc người nước ngoài. (Lưu ý: Giảm thuế VAT tạm thời từ 10% xuống 8% đối với nhiều ngành nghề đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2026, nhưng bất động sản không được áp dụng giảm này.)

PHÍ HÀNH CHÍNH Phí hành chính tối thiểu được thu để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định hiện hành.

THUẾ LỤC ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU Thuế đăng ký 0,5% trên giá trị căn hộ khi làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (theo Nghị định 175/2025/ND-CP có hiệu lực từ 1 tháng 7 năm 2025; tính theo giá hợp đồng hoặc giá tỉnh quy định, giá nào cao hơn).

PHÍ GIAO DỊCH Khi bán căn hộ: 2% trên giá bán. Nếu cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng hoặc bán lại căn hộ hoặc nhà, phải nộp 2% phí giao dịch (thuế thu nhập cá nhân) trên giá trị chuyển nhượng.

*Nếu căn hộ được mua dưới tên công ty nước ngoài 100%, người bán phải nộp 20% thuế doanh nghiệp trên lợi nhuận, sau đó lợi nhuận chia cho cổ đông dưới dạng cổ tức. Cổ đông sẽ phải nộp thêm 5% thuế thu nhập cá nhân trên cổ tức.

PHÍ QUẢN LÝ “Phí quản lý hàng tháng” là khoản phí đóng góp của cư dân cho việc vận hành các dịch vụ của khu phát triển như vận hành thang máy, máy phát điện và các dịch vụ tòa nhà như bảo vệ, diệt côn trùng, thu gom rác,… Phí quản lý được tính trên diện tích sàn bán ròng (NSA).

PHÍ BẢO TRÌ “Phí bảo trì”, thường gọi là “quỹ bảo trì”, là khoản đóng góp của người mua để bảo trì khu vực chung của khu phát triển. Khoản phí này dùng cho việc bảo trì, sửa chữa nhỏ, sửa chữa trung bình và đại tu các khu vực chung nhằm bảo vệ chất lượng công trình. Hiện quỹ bảo trì là 2% giá căn hộ/nhà chưa bao gồm VAT.

THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN (PIT) Nếu cá nhân có thu nhập từ cho thuê nhà/căn hộ, phải nộp 5% VAT và 5% thuế thu nhập cá nhân trên tổng doanh thu (tính trên doanh thu, không phải lợi nhuận). Đối với doanh thu cho thuê hàng năm vượt 100 triệu đồng (không có ngưỡng tháng), áp dụng thuế kinh doanh theo bậc:

• 100 triệu – 300 triệu VNĐ: 300.000 VNĐ/năm
• 300 triệu – 500 triệu VNĐ: 500.000 VNĐ/năm
• Trên 500 triệu VNĐ: 1.000.000 VNĐ/năm (Thu nhập dưới 100 triệu VNĐ/năm được miễn VAT, PIT và thuế kinh doanh.)

THUẾ ĐẤT NĂM Chủ sở hữu bất động sản (bao gồm cả người nước ngoài) phải nộp từ 0,03%-0,15% giá trị tính thuế đất hằng năm, dựa trên vị trí và mục đích sử dụng (ví dụ: 0,03% đối với đất ở).

*Rất quan trọng, người mua cần giữ tất cả biên nhận mua căn hộ để thuận tiện cho giao dịch chuyển tiền về nước.

Nói chung, khi quan tâm đầu tư bất động sản tại Việt Nam, các lựa chọn tài chính cho cá nhân nước ngoài khá hạn chế.

Có một số ngân hàng quốc tế có thể chấp nhận cung cấp khoản vay thế chấp bất động sản tại nước riêng của bạn, nhưng thủ tục có thể phức tạp và mất nhiều thời gian.

Ngoài ra, nếu bạn kết hôn với công dân Việt Nam, sẽ có nhiều tùy chọn hơn để tiếp cận khoản vay ngân hàng từ ngân hàng trong nước hoặc quốc tế.

Hơn nữa, nếu bạn có thẻ tạm trú tối thiểu 3 năm tại Việt Nam, bạn có thể vay vốn với thời hạn hoàn trả trong thời gian còn lại của thẻ tạm trú.

• Nói chung, khi mua bất động sản tại các dự án đang xây dựng tại Việt Nam, kế hoạch thanh toán do chủ đầu tư quyết định và được người mua đồng ý, nhưng phải tuân theo các giới hạn pháp lý nhằm bảo vệ người mua.
• Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (Điều 23) và Nghị định 96/2024/ND-CP, số tiền đặt cọc tối đa được giới hạn ở 5% giá trị tổng (bao gồm trong đợt thanh toán đầu tiên). Đợt thanh toán đầu tiên lên tới 30% giá trị hợp đồng (bao gồm đặt cọc). Các đợt thanh toán tiếp theo phụ thuộc vào tiến độ xây dựng, với tổng thu trước khi bàn giao tối đa 70% đối với chủ đầu tư Việt Nam (hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được miễn), và 50% đối với chủ đầu tư nước ngoài không được miễn.
• Luật cũng quy định thu 5% khi cấp Sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu).
• Lịch thanh toán điển hình: Tối đa 30% trước khi ký SPA (bao gồm đặt cọc), thêm 40-65% từ lúc ký SPA đến bàn giao (tùy loại chủ đầu tư), 25% khi bàn giao, và 5% khi nhận Sổ hồng.

*Khi mua bất động sản tại Việt Nam, bạn nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư và năng lực tài chính của họ trước khi quyết định.

Nhà đầu tư nước ngoài được khuyên nên mở tài khoản ngân hàng địa phương để chuyển tiền mua căn hộ vào tài khoản ngân hàng của chủ đầu tư. Các đại lý cũng yêu cầu đặt cọc có hoàn trả trước khi chủ đầu tư chính thức ra mắt dự án.

Dưới đây là một số ngân hàng quốc tế có chi nhánh tại Việt Nam:

– Standard Chartered Bank

– HSBC

– Shinhan Bank

Do tình hình Covid-19 trên toàn thế giới và việc đóng cửa biên giới Việt Nam, các chủ đầu tư bất động sản hỗ trợ người mua nước ngoài bằng hợp đồng tạm thời có hiệu lực cho đến khi người mua được đóng dấu thị thực nhập cảnh Việt Nam và ký SPA hợp pháp tại Việt Nam. Các ngân hàng quốc tế trên có thể mở tài khoản ngoài nước tại Việt Nam (mở trực tiếp từ quốc gia của bạn) để xử lý thanh toán. Mua bất động sản tại Việt Nam đang trở thành xu hướng toàn cầu, nhờ sự ghi nhận quốc tế về khả năng kiểm soát dịch bệnh covid hiệu quả của quốc gia.

Có, bạn có thể chuyển thu nhập từ cho thuê, lợi nhuận từ bán bất động sản, cũng như vốn đầu tư ban đầu ra ngoài Việt Nam bằng tài khoản ngân hàng cá nhân đã dùng khi mua bất động sản tại Việt Nam. Bạn nên giữ các hóa đơn, biên lai thuế, giấy phép và hợp đồng pháp lý vì ngân hàng và/hoặc cơ quan thuế sẽ yêu cầu làm bằng chứng nguồn gốc tiền và việc đã nộp đầy đủ thuế, phí liên quan đến giao dịch.

Khi mua bất động sản tại Việt Nam, sau khi hoàn thành xây dựng, chủ đầu tư sẽ gửi Thông báo bàn giao đến người mua để thông báo ngày bàn giao căn hộ và số tiền còn lại cần thanh toán trước khi nhận nhà. Người mua sẽ thanh toán số tiền còn lại theo Thông báo bàn giao.

Vào ngày bàn giao, người mua sẽ kiểm tra căn hộ và nhận bàn giao bằng cách ký Biên bản bàn giao. Người mua cũng sẽ ký đơn đăng ký cấp sổ hồng, hợp đồng điện, nước, điện thoại với nhà cung cấp vào ngày bàn giao.

Chủ đầu tư sẽ đo lại căn hộ để xác nhận diện tích cuối cùng. Nếu căn hộ nhỏ hơn diện tích mua, chủ đầu tư phải trả phần chênh lệch, thường được trừ vào thanh toán. Nếu căn hộ lớn hơn diện tích mua, người mua phải trả thêm phần chênh lệch.

*Sẽ có phạm vi chấp nhận về diện tích tùy theo chủ đầu tư.

• Trước khi thành lập Ban Quản lý tòa nhà, chủ đầu tư sẽ đại diện Ban Quản lý ký hợp đồng với công ty đủ điều kiện để cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản.

• Theo quy định pháp luật, Chủ đầu tư không bắt buộc phải mua bảo hiểm cho phần diện tích riêng của nhà ở hoặc căn hộ. Vì vậy, chủ sở hữu nhà hoặc căn hộ được khuyến nghị nên mua bảo hiểm cho căn nhà/căn hộ theo đúng quy định pháp luật.
• Đối với Bất động sản tại Việt Nam – Nếu cần tư vấn đầu tư hoặc hỗ trợ quản lý, cho thuê bất động sản mới mua, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi.